Pahin taloudellinen virheeni

Kun aloin kirjoittamaan blogia muotoilin ajatukseni näin: “Blogin tarkoituksena on valistaa ihmisiä siinä miten henkilökohtaisen talouden hallinta voi auttaa saavuttamaan maistuvamman elämän. Todennäköisesti valistaminen tapahtuu lähinnä henkilökohtaisten erheiden kautta, mutta toivottavasti väliin mahtuu myös jokunen onnistuminen.”

En tietenkään uskonut, että oikeasti tekisin virheitä. Totuus kuitenkin on, että rapatessa roiskuu. Ajankohta on kyllä melko osuva – onhan näihin aikoihin monilla muillakin tapana puhaltaa aivan käsittämättömiä määriä rahaa taivaan tuuliin.

Pari vuotta sitten jouluostokseni lähtivät lapasesta ja laskuna oli sadantonnin pommi. Ostin silloin sijoitusasunnon nro 2. Nyt kyseinen luukku on myyty ja persnettoa tuli sen verran reilusti, että muuten tummaan tukkaani valahti pari harmaata haituvaa joukkoon.

Miksi myin sijoitusasunnon?

Loppujen lopuksi kyse on valinnoista. Nykyinen oma asuntoni tuottaa minulle niin paljon viihtyvyyttä, että en siitä halunnut luopua. Myymällä sijoitusasunnon, pystyin rahoittamaan oman asuntoni toisen puolikkaan lunastuksen. Sijoitusasuntolaina vaihtui asuntolainaksi. Vaikka takkiin tuli, niin olen erittäin tyytyväinen, koska nyt voin asua niin kuin haluan. Extremempi säästäjä olisi laittanut kaikki asunnot lihoiksi jo aikoja sitten ja muuttanut telttaan metsän keskelle. Vaan tässä kohtaa löysin oman rajani kituuttamisen ja nautinnon välillä. Ratkaisu ei ollut helppo ja harkitsin tarkkaan myös muita vaihtoehtoja asumiseen, mutta lopulta omistusasunto ja juuri nykyinen asuntoni veivät voiton.

Pankista rahaa ei herunut, joten oikeastaan ainoa vaihtoehto sijoitusasunnon myynnille olisi ollut luopua osake/rahastosijoituksista. Silloin olisin kuitenkin joutunut luopumaan suuremmasta sijoitusomaisuudesta kuin nyt. Luotan siihen, että pitkällä aikavälillä ratkaisu oli oikea. Periaatteessa olisi myös ollut mahdollista siirtää osakesijoituksia Nordnetin puolelle ja yrittää täyttää Superluoton ehdot (vaikutti ainoalta järkevän hintaiselta lainalta). Valitettavasti verotus tuli tässä kohtaa liian suureksi haasteeksi. Toisaalta olen todennut jo jonkin aikaa sitten, että asuntosijoittaminen ei todellakaan ole minua varten. Oikeastaan tuntuu siltä kuin iso mörkö olisi pudonnut harteilta sijoitusasunnon myynnin mukana.

Jos harkitset asuntosijoittamista

Sijoitusasunnon ostaminen on ehdottomasti siistiä ja tällä hetkellä jopa muodissa. Olotila ostohetkellä on kuin suurellakin Pohatalla. Vaan eipä mene kovin kauaa kun tuolle ololle käy samalla tavalla kuin muissakin ostoksissa. Se vain häviää. Jos et opi kerrasta niin toisen asunnon kohdalla tunne kestää vielä vähemmän aikaa. Välillä on hetkiä jolloin on mageeta olla asuntosijoittaja, mutta yhtä usein asunnon omistaminen aiheuttaa stressiä.

Itse en pidä siitä ajatuksesta, että joku kuseksii kallisarvoisessa asunnossani pitkin nurkkia. Tähän voi tietenkin vaikuttaa valitsemalla luotettavan vuokralaisen, mutta sekin on aina oma aikaa vievä prosessinsa. Ja vaikka olisi kuinka huolellinen, koskaan ei voi olla varma. Lisäksi asuntosijoittamisessa on syytä muistaa, että asunto ei ole likvidiä omaisuutta. Joskus sen myyminen kestää. Omalla kohdallani tämä riski oli hyvin lähellä realisoitumista. Elämä sattui ja rahantarve yllätti, vaan eipä asuntokauppa meinannut osua kohdalle. Onni kuitenkin potkaisi ja 14 päivää ennen häätöä omasta asunnostani kaupat saatiin aikaiseksi.

Sijoitusasunnosta ja vuokralaisesta on aina vaivaa. Oikein tehtynä vaiva ei ole suuren suuri, mutta se on silti aina olemassa. Ennen asuntosijoittajaksi ryhtymistä kannattaa tarkkaan harkita nauttiiko pienestä puuhastelusta asunnon ympärillä ja pystyköö elämään stressittä sen ajatuksen kanssa, että joku saattaa kohdella asuntoa kaltoin. Asuntosijoittamista kokeiltuani voin hyvillä mielin todeta, että se ei sovi kaltaiselleni mukavuudenhaluisella porsaalle.

Vaikka minä jätän asuntosijoittamisen jatkossa muille, ei se tarkoita sitä, ettetkö sinä voisi olla todellinen asuntosijoittaja. Kannattaa kuitenkin varautua ruusuilla tanssimisen lisäksi myös muutamaan piikkiin.

Joko onnistun tai sitten opin

Olen miettinyt pääni puhki ja yrittänyt löytää vastauksen siihen, että missä kohtaa tein virheen. Oliko pahin virhe suunnittelematon myynti vai menikö pieleen jo heti ostaessa. Niinhän sitä sanotaan, että suurimmat tuotot tehdään jo ostaessa. Ehkä syy on jossain mitä en itse ole vielä huomannut. Myynnille en tässä kohtaa löytänyt vaihtoehtoa, mutta mikä sai minut tekemään huonon ostoksen? Miten on mahdollista, että ostos oli huono, vaikka se on tehty puhtaasti laskin kädessä?

Sitten välähti

Kun aloin suunnittelemaan asunnon ostoa, keskityin todella tiukasti vuokratuottoon. Paperilla vuokratuotto näytti olevan 5% luokaa ja omalle pääomalle nettona noin 9 %. Olin jopa laskenut tuon liian varovasti, koska viime vuonna toteutunut nettotuotto omalle pääomalle oli 10,22 %. Sitä en taas osannut ajatella, että vuokratuotolla ei ole mitään merkitystä. Jos kaikki sijoitusasunnosta saatavat tulot sitoutuvat asuntoon eli kassavirtaa ei jää yli kulujen ja verojen jälkeen, muuttuu asunnon hinta ainoaksi merkitseväksi tekijäksi. Hintaan puolestaan vaikuttavat eniten yhtiön kunto sekä tulevat remontit. Lisäksi varainsiirtoveron ja muut kertaluonteiset hankintahintaan tai myyntiin liittyvät kulut heikentävät asuntosijoituksia lyhyellä tähtäimellä. Olisi pitänyt ymmärtää, että kyse on paljon isommasta kokonaisuudesta, kuin pelkästä vuokratuotosta.

Omaksi puolustuksekseni on todettava, että en asuntoa ostaessa ollut varautunut siihen että yhtiössä tehtävä kattoremontti menee pipariksi ja aiheuttaa kustannuksia. En myöskään osannut varautua siihen, että rakennuksen viemärit alkavat reistailemaan ja vievät yhtiön tilan lopullisesti kuralle. Enkä todellakaan osannut varautua siihen, että putkiremontti, jonka piti alkaa jo aikoja sitten siirtyy eteenpäin. Tähän kun vielä lisätään oman elämäntilanteeni muutos, niin alkaa soppa olla valmis. Tosin eipä tämä ole ensimmäinen kerta kun on ongelmia paratiisissa. Valitettavasti kaikki ongelmat tapaavat näyttäytymään hinnan muutoksina väärään suuntaan.

Ai että, aina on yhtä mukava lopettaa vuosi tyylillä!