Osinkosijoittaminen vai passiiviset indeksirahastot?

taloudellinen-kaksintaistelu

taloudellinen-kaksintaisteluJos uskot aktiiviseen sijoittamiseen ja markkinoiden ajoittamiseen, olet aivan eri veneessä kuin minä. Itse olen passiivisten indeksirahastojen ystävä ja yleensä käytän sijoittamiseen mahdollisimman vähän aikaa. Ajankäyttö olisi yksinkertaisesti aivan turhaa valtaosalle sijoittajista, koska markkinoiden ajoittaminen on mahdotonta. Jos sukunimesi ei ole Buffet, käytä aika johonkin muuhun. Itse käytän tuon ajan mieluummin rahan ansaitsemiseen ja säästöprosentin kasvattamiseen, jotta voin taas hankkia lisää sijoituksia.

Passiivisten indeksirahastojen lisäksi myös kasvaviin osinkoihin sijoittaminen on noussut suosituksi strategiaksi aikaista eläkettä tavoittelevien keskuudessa. Itse olen tähän asti vain sivuuttanut kasvavien osinkojen strategian eläkesuunnitelmistani. Kuitenkin koska niin moni on kyseiseen strategiaan päätynyt, täytyy siinä olla jotain perää. On aika laittaa kasvavien osinkojen strategian selkä seinää vasten ja katsoa kaksintaistelussa mistä se todella on tehty: Kumpi voittaa osinkosijoittaminen vai passiiviset indeksirahastot?

Mitä ovat passiiviset indeksirahastot?

Passiivisella indeksirahastolla tarkoitetaan rahastoa, joka sijoittaa rahaston varallisuuden jonkin indeksin mukaisesti. Passiivisen rahastosta tekee se, että sijoituspäätökset tehdään täysin passiivisesti sijoittamalla indeksin mukaisiin arvopapereihin indeksiä vastaavilla painoarvoilla. Näin rahasto ei ota lainkaan kantaa markkinoiden tai yksittäisten osakkeiden tulevaisuuden näkymiin. Kaupankäynti rahastossa sen sijaan voi olla suhteellisen aktiivista ja indeksejäkin on moneen lähtöön. Esimerkiksi Rahalla vapaaksi on kirjoittanut mielenkiintoista pohdintaa artikkelissaan Indeksisijoittaminen vai passiivinen indeksisijoittaminen.

Mitä tarkoitetaan kasvaviin osinkoihin sijoittamisella?

Kasvavien osinkojen strategia perustuu pitkälti siihen, että valitaan osakesalkkuun vakaita ja yleensä vanhempia yhtiöitä, joilla on pitkä historia osinkojen maksua taustalla. Pelkkä osinkojen maksaminen ei tietenkään riitä, vaan tavoitteena on sijoittaa yhtiöihin, jotka kasvattavat ulos maksettavaa osinkoa vuosi vuodelta. Sen jälkeen nostettavat osingot uudelleen sijoitetaan ja näin kiihdytetään korkoa korolle ilmiötä. Tarkoitus ei siis suinkaan ole jahdata parhaita osingonmaksajia vuosittain, vaan keskittyä nimenomaan osinkoja kasvattaviin yrityksiin. Muutamia esimerkkejä kasvavien osinkojen yrityksistä ovat esimerkiksi Coca Cola, Johnson & Johnson ja Colgate-Palmolive.

Kustannukset ja sijoitussummat

Merkintäpalkkiot

Passiivisten indeksirahastojen yhtenä suurimpana vahvuutena pidetään kustannustehokkuutta. Merkintäkustannukset ovat hyvin pienet, jos sellaisia on ollenkaan, mikä mahdollistaa säännöllisen sijoittamisen pienilläkin summilla. Esimerkiksi Selgisonin passiivisten rahastojen merkintäpalkkiot vaihtelevat 0,1 % ja 0,0% välillä. Nordnetin Superrahastoissa ei ole kuluja lainkaan.

Kasvavien osinkojen strategiassa sijoitetaan suoraan yksittäisiin osakkeisiin, joten merkintäpalkkoiden suuruus riippuu pitkälti valitusta välittäjästä. Hintojen puolesta perinteiset pankit taitavat olla kaikkein kalleimpia. Esimerkiksi Danskebank veloittaa hinnaston mukaan kotimaan ostoista 0,25 % min 8 € ja USA 0,35% min 20 $. Nordnet on hinnaston mukaan hieman edullisempi jo alimmalla tasolla: kotimaa 0,2 % min 9 € ja USA 0,3 % 15 €. Välittäjän valintaan vaikuttaa suuresti myös sijoituskohde. Esimerkiksi Yhdysvaltoihin sijoittavan kannattaa edellä mainittujen sijasta tai lisäksi valita välittäjäksi Interactive Brokers tai Lynx, jolloin kustannukset putoavat merkittävästi.

Lisää välittäjistä

Merkintäpalkkioiden suhteen vaakakuppi kääntyy aavistuksen verran passiivisten indeksirahastojen puolelle. Esimerkiksi 20K vuodessa sijoittavalle kertyy 20 € säästöä palkkion ollessa 0,2 % sijasta 0,1%. Ei huikea summa, mutta kyllä tuolla voi jo yhtenä perjantaina häipyä töistä tunnin aikaisemmin. Suurempi etu rahastoissa on se, että niihin voi sijoittaa pienemmillä summilla. Seligsonilla minimisijoitus on muistaakseni 10 euroa, kun 0,3 % ja 15 € minimiveloituksella ensimmäinen järkevä sijoitussumma on 5000 euroa. Näin merkintäpalkkio vaikuttaa myös siihen kuinka tiheästi ostoja pystyy tekemään.

Hallinnointi ja säilytyspalkkiot

Valitsemallani allokaatiolla Seligsonin rahastojeni hallinnointikuluksi muodostuu 0,56 %. Mainittakoon, että Kehittyvien markkinoiden rahasto on aivan sikahintainen (n.1 % ) ja ei omilla kriteereilläni täytä toiveita alhaisten kulujen rahastosta. Kiitos Rahaneuvoksen olen harkinnut vaihtoehdoksi Nordnetin kautta IS3N-ETF:ää, mutta toistaiseksi muutoksia en ole tehnyt. Luku 0,56 % voi kuulostaa pieneltä, mutta esimerkiksi 300K salkulla 0,56 % tarkoittaisi 1680 euroa vuodessa. SIIS KAHDEN KUUKAUDEN ELINKUSTANNUKSIANI!

Hallinnointi ja säilytyspalkkiossa yksittäiset osakkeet ja kasvavien osinkojen strategia on aivan ylivoimainen. Käytännössä kulut loppuvat siihen kun ostot loppuvat. Nordnetilla ja Lynxillä säilytys on ilmaista, Interactive Brokerssillakin korkeintaan 10 $ per kuukausi (vähennettynä kaupankäyntipalkkioilla), kun indeksirahastoissa kulut rullaavat joka vuosi hamaan tappiin saakka.

Hajautus ja riski

Passiivisissa Indeksirahastoissa hajautus tulee todella helpolla ja todella laajalle. Kasvavien osinkojen strategialla hajautusta voi lisätä jokaisella kaupalla, mutta indeksirahastojen kaltaista hajautusta voi olla vaikea saavuttaa. Siitä voidaan olla montaa mieltä onko hallittu hajauttaminen yksittäisiin osakkeisiin parempi vaihtoehto kuin vaikkapa markkinaindeksien mukaan satoihin osakkeisiin. Usein vakavaraisilla kasvavien osinkojen maksajilla beta voi jäädä keskimääräistä alemmaksi. Silti omassa filosofiassani 50 ei pärjää 500:lle yhtiölle, vaikka eri markkinat suhteellisen voimakkaasti keskenään korreloivatkin.

Verot ja tulot

Verot

Ostamalla passiivisten indeksirahastojen kasvuosuuksia, voi verotusta siirtää aina osuuksien myyntiin asti. Kun veroja voi välttää vuosikymmeniä, ehtivät muutoin veroihin kuluvat rahat kerryttää korkoa korolle todella tehokkaasti. Rahastoista on toki olemassa myös tuotto-osuuksia, joissa veroja pääsee maksamaan vuosittain, mutta niihin tuskin ikinä sekaannun.

Osinkoja verotetaan vuosittain ja tällä hetkellä niistä joutuu maksamaan vähintään 25,5 % (30% * 85%) veroa. Lisäksi vähän väliä otsikoissa on liikkunut jonkinnäköistä keskustelua pääomatuloveron tulevista korotuksista, mutta nähtäväksi jää miten lopulta käy. Veroriski on kuitenkin olemassa.

Tulot

En pysty sanomaan tuottavatko kasvavien osinkojen osakkeet keskimäärin paremmin kuin markkinoiden mukaiset indeksirahastot, joten oletan osinko-osakkeiden tuoton olevan tasoissa rahastojen tuottojen kanssa. Luonnollisesti kasvavien osinkojen osakkeissa tuotot jakautuvat osinkoon ja arvonnousuun, kun indeksirahastojen kasvuosuuksissa kyse on vain arvonnoususta. (Lue aihetta sivuava mielenkiintoinen Forbesin artikkeli.)

Tuottojen kannalta merkittävimmät erot passiivisten indeksirahastojen ja kasvavien osinkojen osakkeiden välillä syntyvät verotuksesta ja osinkojen kasvusta. Tehdään yksinkertaistettu simulaatio, jolla kuvataan pääoman kertymistä varojen kasvattamisvaiheessa:

Osinkosijoitukset

  • Vuotuinen arvonnousu 4,5 %
  • Osingot lähtötilanteessa 3,5 %
  • Osinkojen kasvu 8 %
  • Osinkoverot 25,5%

Indeksirahastot

  • Vuotuinen arvonnousu 8 %
  • Verot 0 %
  • Hallinnointipalkkio 0,56 %

Molemmissa salkun lähtöarvo on 100, kaupankäyntikuluja ei ole lainkaan ja osingot lisätään pääomaan arvonnousun tahdissa, jolloin saadaan alla olevat salkun arvon kuvaajat. Vihreä viiva kuvastaa kasvavia osinkoja, sininen indeksirahastoja ja katkoviiva kuvaa sitä, kuinka paljon suurempi indeksisalkun pääoma on kasvavien osinkojen salkun pääomaan nähden:

osinkosijoittaminen-vai-indeksirahastot

Käytännössä indeksirahastojen ja kasvavien osinkojen tuotot kulkevat oheisilla oletuksilla hyvin pitkään käsikädessä. Osinkojen osuus tuotoista ratkaisee hyvin pitkälti miltä kuvaaja näyttää: 1,5 % osingolla lähtötilanteessa päädyttäisiin täydelliseen tasapeliin, kuten myös 3,5 % osingolla ja 10 % osingon kasvulla. Viiden prosentin lähtötason osingolla indeksirahastot puolestaan kurovan vielä oheista kuvaajaa enemmän eroa.

Tämä köyhän miehen simulaatio on myös erittäin herkkä tuoton vaihtelulle. Jos kuvitellaan, että osinko-osakkeiden vuotuinen tuotto jääkin yhteensä vain 7 prosenttiin (osinko 3,5 %), niin kuvaaja muuttuu heti eri näköiseksi.

osinkosijoittaminen-vai-indeksirahastot-2
Yhtä lailla jos osinko-osakkeista olisikin saatavilla hienoista esimerkiksi 1 % ylituottoa indeksirahastojen 8 % nähden, pompahtaisi vihreä kuvaaja hieman indeksirahastojen yläpuolelle.

Tulopuolella osinkojen verorasitus on todella merkittävä ja käyttämilläni oletuksilla tulokamppailu kääntyy passiivisen indeksirahaston voitoksi. Mutta kuten todettua, oletukset ovat kovin herkkiä pienille muutoksille ja ei vaadita kovin paljoa, että kasvavien osinkojen strategia päätyy indeksirahaston lukemiin tai sen yläpuolelle.

Hauskuus, osaaminen ja ajankäyttö

Passiiviset indeksirahastot eivät käytännössä vaadi mitään muuta osaamista kuin tilisiirtojen tekoa. Jos osaa maksaa laskun, osaa myös sijoittaa indeksirahastoihin. Tästä johtuen myös ajankäyttövaatimus on hyvin minimaalinen ja onneksi näin, koska indeksirahastoihin sijoittaminen on myös kovin tylsää puuhaa.

Kasvaviin osinkoihin sijoittaminen vaatii selvästi enemmän sijoitustietämystä, koska sijoittajan täytyy ymmärtää minkälaisia yhtiöitä ostaa ja osata tulkita tunnuslukuja. Osinkosijoittaminen ei onnistu ilman ajankäyttöä, koska uusien sijoituskohteiden etsiminen ja vanhojen seuraaminen ovat aikaa vievää touhua. Toisaalta kaikki aika kasvavien osinkojen yhtiöiden parissa on selvästi mielenkiintoisempaa verrattuna kuolettavan tylsään passiiviseen indeksisijoittamiseen. Tullessaan tilille osingot saavat aikaan riemunkiljahduksia, mutta veroilmoituksen täytön aikoihin ne saattavat aiheuttaa välittäjästä riippuen lähinnä harmaita hiuksia.

Eläkkeen kannalta

Eläkkeen kannalta osinkosijoitukset ja indeksirahastot ovat hyvin erilaisia. Osinko-Ossi otti asiakseen sivistää minua artikkelin Kuinka paljon rahaa vaaditaan, jotta voi jäädä eläkkeelle kommenteissa tästä. Ja toden totta olen keskittynyt aikaisemmin liian paljon eläkekassan määrään. Koolla ei kuitenkaan tässä(kään) tapauksessa ole merkitystä, vaan merkitsevää on kassavirta eli kuukausittaiset tulot.

Indeksirahastoissa kuukausittaisia tuloja ei ole, vaan käyttörahaa saa ainoastaan myymällä osuuksia. Lypsylehmän teurastamisesta ei sentään ole kyse, mutta pieni pala pötsistä irtoaa joka kuukausi. Merkitsevää on se, että ehtiikö indeksirahastokassa toipua ennen seuraava leikkausta. Esimerkiksi 4 % säännön mukaan todennäköisesti kyllä. Ongelmia voi kuitenkin koitua, jos indeksirahastoista koostuvasta eläkekassasta joutuu tekemään myyntejä silloin, kun kurssit ovat alhaalla. Jos kassa ei ole aivan pohjaton vaaditaan todennäköisesti lisäjoustoa tai muuta puskuria tasoittamaan kurssilaskuja.

Osinkosijoituksissa kassavirta on suhteellisen tasaista. Kotimaiset yhtiöt maksavat osinkoja kerran vuodessa, mutta maailmalla huomattavasti useammin, jopa kuukausittain. Näin pääomaan ei tarvitse koskaan koskea, joten sen arvolla ei myöskään ole merkitystä. Hyvissä kasvavien osinkojen yhtiöissä laskevat kurssit eivät juurikaan vaikuta osinkoon. Kun kassavirta on osinkojen kautta lähes taattua, voi osinkosijoittaja vihellellä huoletta laskukausien yli.

Kassavirtaa verrattaessa on kuitenkin muistettava, että pääoman ja osinkojen verokohtelu ei ole tasapuolista. Ainakin omalla kohdalla indeksirahastot tulevat olemaan yli 10 vuotta omistettuja, jolloin maksimi veroprosentiksi muodostuu hankintameno-olettamalla 18 % (60%x30%=18%). Pörssiosingoissa vero on tällä hetkellä aina  25,5% (85%x30%=25,5%). Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että saadakseen 1000 euroa kuussa käteen, osinkokassan on tuotettava tuloja 1342 euroa, kun indeksikassaa täytyy myydä vain 1220 euron edestä. Kasvavien osinkojen strategialla tuloja tarvitaan siis 10,1 % enemmän.

Tunnetuista eläkeläisistä Mr Money Mustache ja JL Collins ovat vahvoja indeksirahastojen kannattajia, kun taas Dividend Mantra on keskittynyt pelkästään kasvaviin osinkoihin.

Lopuksi

Indeksirahastojen hyveitä ovat helppous ja verojen siirtäminen. Heikkouksia ikuiset hallinnointipalkkiot ja epävarma kassavirta.

Osinkosijoittamisen hyveitä ovat varma kassavirta ja mielenkiintoisuus. Heikkouksia puolestaan verojen maksaminen, osakkeiden valinnan vaikeus ja pienemmän hajautuksen kautta syntyvä riski.

Ainakin toistaiseksi pitäydyn itse pääosin passiivisissa indeksirahastoissa, vaikka hieman kasvavien osinkojen yhtiöitä tulikin viime kuussa hankittua. Uskon, että pitkässä juoksussa indeksirahastot tulevat menestymään kasvavia osinkoja paremmin. En kuitenkaan ole yhtään niin varma kannastani kuin ennen tämän artikkelin kirjoittamista ja selvästikin kasvavien osinkojen strategialla on paikkansa eläkekassavirran tavoittelussa.

Molemmissa strategioissa on puolensa ja onneksi mikään ei estä tekemästä ostoksia vaikka kummallakin. Selvästi strategian valintaa tärkeämpää on se kuinka paljon pystyy säästämään ja sijoittamaan kuukausittain. Itselleni kasvavien osinkojen yhtiöt edustavat toistaiseksi pelisalkkua eli vauhtia ja vaarallisia tilanteita, kun pääosa eläkevastuusta on passiivisilla indeksirahastoilla.

Kaikki kritiikki, kommentointi ja keskustelu on erittäin tervetullutta. Ehkäpä lopullinen voittaja ei vielä ole selvillä. Kummassa leirissä sinä olet?

EDIT: Käyttämääni taulukkoa on viilattu artikkelin kirjoittamisen jälkeen useampaankin otteeseen ja lopputulos oli hyvin mielenkiintoinen. Taulukon saat ladattua itsellesi liittymällä sisäpiiriini.

Case: Palkkaa vai osinkoa?

Sijoittaminen yrityksen kautta on kannattavaa, mutta entäpä miten rahat kannattaisi nostaa ulos yrityksestä?

Melko yleisesti on sanottu, että palkkaa kannattaisi nostaa ulos noin 40K vuosittain. Nyt yrityksen perustamisen jälkeen olen itsekin alkanut pohtia mitä tekisi ja kannattaako nostaa palkkaa vai osinkoa? Omassa yritystoiminnassani ollaan vielä kaukana siitä, että voisin edes haaveilla nostavani 40 000 euron palkkaa.

Sen sijaan yksi lukijoistani on jo siinä tilanteessa, että tällainen on mahdollista. Hän toimii freelance-tyyppisesti omassa yrityksessään ja on ainoa tuotannon tekijä. Tavoitteena on saavuttaa 1M varallisuus 18 vuoden kuluessa.

 ”Omistan osakeyhtiön, jolla harjoitan liiketoimintaa. Olen päätoiminen yrittäjä. Nostan palkkaa sen verran kuin tarvitsen elämiseen (n. 4000 € bruttona) + vuotuiset ”verovapaat” osingot. Henkilökohtaisia säästöjä en tällä hetkellä liiemmin kerrytä, sillä keskityn lainojen maksamiseen. Tarkoituksena on pienentää vuosipalkka n. 30 000 euroon asteittain, kun kertaalleen verotetun osingon määrä vuosittain nousee. Yritykseni tilille jää verojen ym. jälkeen n. 2000-4000 € kuukaudessa, jotka sijoitan pörssiin.”

Näyttäisi sille, että yrityksessä olisi jaettavaa noin 75 000 euroa / vuosi (40 000 + noin 3 000 * 12). Kysymys kuuluu, miten tuo kannattaisi jakaa ulos yrityksestä?

Palkka pienentää yrityksen tulosta ja osinko puolestaa jaetaan vasta tuloksen verottamisen jälkeen. Oikean palkan ja osingon suhteen löytämiseksi voidaan tarkastella kokonaisveroastetta:

Osingot (tarkemmin Vero.fi ja toinen)

  • Edullisin osinko on 25 % pääomatuloa ja 75 % verovapaata.Veroprosentti on siis 7,5 %, jos pääomatulot ovat enintään 40K.
  • 8 % nettovarallisuuden sisäänlukeutuva ja 150K ylittävä osinko verotetaan 85 %. pääomatulona ja 15 % verovapaana tulona. Veroprosentiksi tulee 25,5% – 27,2 %.
  • 8 % osuuden ylittävä osinko verotetaan 75 % ansiotulona ja 25 % verovapaana.

Lisäksi täytyy huomioida, että osinkoja nostettaessa yritys on jo maksanut veroa 20 % vuotuisesta voitostaan.

Ansiotulot

  • 40K palkalla veroprosentti olisi noin 24%
  • 15K palkalla veroprosentti olisi noin 7%

Lisäksi yrittäjä joutuu maksamaan 2,14 % sosiaaliturvamaksua.

Jos yritys maksaa veroa 20 % ja lisäksi yrittäjä maksaa edullisimmasta osingosta veroa 7,5%, muodostuu veroprosentiksi 27,5 %.

VÄÄRIN!

Yritys on jo maksanut yhteisöveron ja osinkoa verotetaan vasta sen jälkeen. Näin kokonaisveroasteeksi muodostuu 26 % (20% + 0,8*7,5%).

Esimerkki:

  • Yrityksen tulos 1000 €
  • Yhteisövero 200 €
  • Jaettavaa jää 800 € (alle 8 % nettovarallisuuden vuotuisesta tuotosta)
  • Osinkovero 60 € (= 800*0,25*0,30)

= (200€ + 60€) / 1000 € = 26 %

Edullisimman osingon saa siis ulos yrityksestä 26 % verolla, joka vastaa hyvin lähelle 40 000 euron palkan veroa (24 % + 2,12 % = 26,12%).  Kuulostaisi siis loogiselta, että palkkaa kannattaa nostaa yrityksestä, niin että veroprosentti täsmää edullisimman osingon verotuksen kanssa. Kalliimman pääomatulo-osingon voi suoraan unohtaa, koska yrityksen purkaminen tulisi 10 vuoden jälkeen edullisemmaksi. Palkka taas tulee todennäkösesti ansiotulo-osinkoa edullisemmaksi.

Veroprosentti -ajattelumallissa unohtuu kuitenkin sijoittajan paras ystävä eli aika. Veroprosenttien määriin ei voi vaikuttaa, mutta veron realisoitumisen ajankohtaan sen sijaan voi.

Oletetaan, että lopullisena tavoitteena on, että yritys on myyty tai purettu ja että yrittäjälle jää mahdollisimman suuri varallisuus. Miten siis kävisi, jos nostaisikin minipalkkaa (esimerkiksi 15K vuodessa) ja sen lisäksi vuosittain edullisimman osingon maksimimäärän?

Alla olevassa kuviossa on esitetty yrittäjän ja yrityksen kokonaisveroaste eri palkkatasoilla. Yrityksen tulokseksi ilman palkkanmaksua on oletettu 75 000 euroa. Esimerkiksi 15K palkalla veroasteeksi muodostuisi 17,8 % (=15000/75000*(7%+2,12%)+60000/75000*20%.)

Kuvio osoittaa, että mitä vähemmän palkkaa nostaa, sitä pienempi on kokonaisverotus. Yksin yrittäjän tilanteessa yrityksen rahat ovat kuin omia rahoja, joten mitä vähemmän nostaa palkkaa, sitä enemmän rahaa jää yhteenlaskettuna sekä yrityksen, että yrittäjän omaisuus.

Kuvitellaan, että yrittäjä tulee toimeen 14 000 eurolla vuodessa ja että sekä yrittäjä, että yritys sijoittavat kaiken minkä pystyvät ja saavat 5 % tuoton (osinkoja). Yrittäjän koko palkka menee 15K tulotasolla elämiseen, mutta hän sijoittaa kaikki yrityksestä nostettavat osingot. Isommalla palkalla myös palkasta jää sijoitettavaa. Päädytään yhteisvarallisuuden osalta suunnilleen tämän näköiseen tilanteeseen:

Lopputulos on luonnollisesti se, että mitä vähemmän maksaa veroja, sitä suuremmaksi kasvaa yhteisvarallisuus. Taulukossa on korostettu vihreällä suurin ja punaisella pienin varallisuuden määrä. Varallisuutta kertyy pienellä palkalla enemmän, mutta onko sitä niin paljon enemmän, että yrittäjä voisi realisoida yrityksen ja päätyä rikkaammaksi, kuin esimerkiksi 40K palkkaa nostamalla?

Kyllä voi. Toinen asia on se, että kannattaako se kuitenkaan.

Alla olevassa taulukossa on oletettu, että yritys realisoidaan, mutta yrittäjän omia sijoituksia ei. Mitä pienempää palkkaa on nostanut, sen suuremmat ovat veroseuraukset yrityksen realisoinnista. Kuitenkin sama kaava jatkuu, mitä pidempi aika kuluu, sitä kannattavampi on pienempi palkka.

Alle 10 vuotta pystyssä olevasta yrityksestä näyttäisi olevan kannattavaa nostaa jopa yli 40 K palkkaa. Toisaalta 10 vuoden omistuksen jälkeen hankintameno-olettama astuu avuksi, jolloin pieni palkka olisikin ollut parempi vaihtoehto. Edes 10 vuoden kuluttua ero 15 K palkan ja 40 K palkan kerryttämän varallisuuden välillä ei ole kovin suuri.

Todellisuudessa on aina parempi, kun rahat ovat jo yrittäjällä, eikä yrityksessä, jolloin vältytään riskiltä, että niiden lunastaminen yrityksestä tulee aikaisempaa kalliimmaksi tai että yritys ajautuu vaikeuksiin, jolloin rahat voivat jäädä jopa saamatta. Toisaalta jos jopa yrityksen realisointi on kannattavaa, niin kyllä pienempääkin palkkaa kannattaa harkita.

Täysipäiväisenä yrittäjänä ja anonyymiä lukijaani vastaavalla tulotasolla nostaisin yrityksestä palkkaa todennäköisesti noin 25 000 euroa vuodessa. Lisäksi nostaisin osinkona tai vähintäänkin kirjaisin osinkovelaksi vuosittain edullisimman osingon maksimimäärän. Muut varat jättäisin yritykseen kunnes se myydään tai puretaan tai varoja saa tulevina vuosina jaettua ulos edullisimman osingon muodossa. Ratkaisuni on siis hyvin samankaltainen kuin lukijallani.

Mielenkiintoinen voisi olla myös vaihtoehto, että nostaa pientäpalkkaa ja kerryttää mahdollisimman nopeasti yritykseen varallisuutta niin paljon, että sijoitusten tuotoilla voisi maksaa itselleen palkan. Jos tuotot olisivat noin 15 K vuodessa ja maksaisi saman verran palkkaa itselleen, jäisi kokonaisveroaste hyvin pieneksi. Näin siis olettaen, että kyse olisi samasta tulonlähteestä ja että tämä järjestely menisi valtiovallalta läpi. Mielenkiintoista voisi olla myös yrityksen perustaminen Suomen ulkopuolelle.

Taulukon saat ladattua itsellesi liittymällä sisäpiiriini.

Muuta:
– Veroprosentit summittaisia mm. kunta, kirkko ja asuntolainan korot vaikuttavat
– YEL:n oletetaan olevan sama palkasta riippumatta
– Esimerkissä tuotot ovat osinkoja ja arvonnousu muuttaisi hieman lukuja
– Esimerkki käy vain yrityksiin, joissa yrittäjä kokee yrityksen varallisuuden omaksi

Kannattaako sijoittaminen yrityksen kautta?

Sijoitusyhtiön perustaminen ei kannata. Näin ainakin useiden lukemieni postausten mukaan. Aihetta on pohtinut esimerkiksi Warren Graham. (ps. tuon postauksen kommentit kannattaa ehdottomasti lukea)

Oma näkökulmani aiheeseen on täysin erilainen. Sijoitusyhtiön perustamista en edes harkitse, mutta sen sijaan paljon parempi kysymys on, että kannattaako sijoittaminen yrityksen kautta?

Sijoitusyhtiöllä tarkoitan sitä, että otetaan kaikki nykyinen varallisuus ja kaadetaan se yritykseen, jonka jälkeen hallitaan omaisuutta yrityksen nimissä. Sijoittaminen yrityksen kautta puolestaan tarkoittaa omassa tilanteessani sitä, että minimipääomalla perustetaan osakeyhtiö, kerätään osa tuloista yritykseen (sivutoiminen yrittäjyys) ja sijoitetaan kaikki yritykseen kertyvä pääoma.

Oli aika kaivaa excel esille ja käydä kaksintaistelu: sijoittaminen yrityksen kautta vs. sijoittaminen ilman yritystä. Laskelmissa vertasin kahta henkilöä:

  1. Henkilö, tulot 40K, ansiotulot 30K & yrityksen tulot 10K (laskurissa sinisellä taustalla)
  2. Henkilö, tulot 40K, vain ansiotuloja (punainen)

Entä lopputulos, kannattaako se sijoittaminen yrityksen kautta? KANNATTAA! Lataa laskuri.

Merkittävin lopputulokseen vaikuttava tekijä on tuloverotus ja sen takia osakeyhtiö on ainoa järkevä yhtiömuoto.

Laskelmieni mukaan henkilö, joka saa 10K palkastaan osakeyhtiöön on 10 vuoden kuluttua 9 631 euroa rikkaampi. Perustamalla yrityksen voittaa lähes 1000 euroa vuodessa! Näin siis sen jälkeen, kun varat on siirretty yrityksestä henkilökohtaiseksi varallisuudeksi.

Laskuissa oletetaan, että yritys on osakeyhtiö ja että kuluja sen pitämisestä tulee 150 euroa vuodessa. Lisäksi laskuissa oletetaan, että kaikki yrityksen varallisuus sijoitetaan ja että eläminen maksetaan ansiotuloista. Sijoitetulle varallisuudelle on käytetty 8 % vuotuista oletustuottoa ja sijoitusstrategiana omaani.

Osakeyhtiössä varoja ei voi vain ottaa ja siirtää omalle tililleen vaan ne on nostettava yhtiöstä jotakin kautta. Vaihtoehtoina ovat palkka, osingot ja yrityksen purkaminen. Itse päädyin siihen, että esimerkin tulotasolla viimeinen vaihtoehto on näistä ainoa kannattava.

Laskurin mukaan alle 10 vuotta kestävä yrityksen omistaminen ei ole kannattavaa. Tämä johtuu siitä, että tätä ennen yrityksen purkamisen veroseuraus olisi murhaavan suuri. 10 vuoden omistuksen jälkeen verotuksessa voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, joka pienentää selvästi verojen määrää.

Laskuri on tietenkin hyvin yksinkertainen ja todellisuudessa voi tapahtua mitä vain. Itse päätin kuitenkin perustaa osakeyhtiön.

Alla pohdin mm. työttömyysturvaa, yrityksen kustannuksia ja sijoitusomaisuuden arvostamista. Pohdittavaa riitti, joten myös tekstiä syntyi melkoisesti:

Työttömyysturva ja sivutoiminen yrittäjyys
Palkansaajalle ensimmäinen kysymys on usein työttömyysturva. Pelkkä yrityksen omistaminen ei tee ihmisestä yrittäjää. Toisaalta voi sekä omistaa yrityksen että työskennellä yrityksessä ja kuulua palkansaajan työttömyyskassaan. Edellytyksenä on, että on päätoimisesti muualla töissä ja että yritystoiminta on sivutoimista.

Merkittävää on huomata, että määritellessään onko yritystoiminta sivutoimista, TE-toimisto käyttää arvioinnissa kriteerinä aikaa. Aiheesta YTK:n sivuilla. RAHAA VOI LASKUTTAA OY:lle VAIKKA KUINKA PALJON. Palkanmaksaminen omasta yrityksestä pienentäisi maksettavaa ansiopäivärahaa. Jos on liittynyt työttömyyskassaan ja ollut päätoimisesti töissä kassan sääntöjen määrittelemän ajan, ei sivutoiminen yrittäjyys ole este ansiopäivärahalle.

Ihminen määritellään yrittäjäksi myös, jos hän on YEL-velvollinen. Velvollisuus täyttyy, jos YEL-työtulo  7430,59 euroa vuonna 2014 ylittyy. Työtulon määrittely onkin sitten niin epämääräistä, että huh huh. Esimerkiksi Eläketurvakeskuksella (ETK) on aiheesta noin 80-sivuinen opas (älä lue*).

Käytännössä toiminimen kohdalla tulkinta on se, että viivan alle jäävää lukua verrataan verotietojen perusteella suoraan YEL-työtulorajaan. Isolla tuntitaksalla ja toiminimellä töitä tekevä sivutoiminen yrittäjä on selvästi huonommassa asemassa kuin OY-muodossa yritystoimintaa harjoittava. Toiminimessä voidaan käyttää todellisia euroja, mutta varsinkin pienessä osakeyhtiössä kyse on usein laskennallisesta työtulosta.

Verottajan mukaan ”YEL-työtulo tarkoittaa yrittäjän työpanoksen taloudellista arvoa”.

ETK:n puhelinpalvelusta sain neuvon selvittää alan normaali tuntipalkka ja lisäämään tuohon 10-15 % yrittäjälisän. Sen jälkeen lasketaan omilla tunneilla vuosipalkka ja verrataan sitä YEL-työtulorajaan. *Samalla sain myös tiedon, että yllä mainittu opas on pahasti vanhentunut! (Asialle olisi ehkä syytä tehdä jotain?)

En saanut YEL-työtulon laskemisesta mitään luotettavaa tietoa tai ainakaan sellaista mikä jättäisi tulkinnanvapauden pois. Oletetaan että myös muut ETK:n asiantuntijat ovat samaa mieltä puhelinpalvelun kanssa.

Esimerkki:
Oletetaan tuntipalkaksi 25 € / h. Tähän päälle yrittäjälisä 15 % ja saadaan 28,75 € / h. Jaetaan YEL -raja tuntipalkalla 7430,59 / 28,75 € = 258 h. Vuodessa voisi siis tehdä töitä yhteensä 258 h eli keskimäärin aavistuksen alle 5 tuntia viikossa.

Itse päädyin siihen, että teen vähän töitä, laskutan korkean tuntipalkan ja en ota YEL-vakuutusta ennen kuin joku pakottaa. Näille rahoille voisi käytännössä jättää hyvästit, joten parempi huolehtia omasta eläkesäästämisestä ihan itse.

Perustaminen ja kustannukset
Osakeyhtiön perustaminen verkossa maksaa 330 euroa (muuten 380 €) ja oli itseasiassa todella helppoa. Ainoa toistuva kustannus, mitä en pystynyt karsimaan oli pankkipalvelut. Näihin uppoaa minulla 9 €/kk. Kirjanpidon voi hoitaa itse, varsinkin jos ajasta ei ole pulaa. Muuta ei pienessä yrityksessä sitten tarvita.

Kulujen lisäksi sijoitetaan myös pääoma 2500 € (vähintään), jonka voi sitten yrityksen kautta sijoittaa haluamallaan tavalla. Oman pääoman menettämisen kanssa kannattaa kuitenkin olla tarkkana.

Yrityksen pitämiskustannukset ovat siis 108 euroa vuodessa. Laskurissa pyöristin 150 euroon, joten tuohon jää vielä hieman varaa kustannusten nousulle.

Sijoitusomaisuuden arvostaminen
Jos sijoitusomaisuuden arvo laskee alle hankintahinnan voi yritys kirjata tämän kuluksi. Samaan ei pysty kuluttaja, paitsi realisoimalla tappion. Sijoitusvarallisuuden arvon noustessa tätä ei tarvitse tulouttaa yli hankintahinnan, joten yritys on tässä kohdassa etuoikeutettu luonnolliseen henkilöön verrattuna.

”Elinkeinotulon verotuksessa realisoitumattomat arvonnousut eivät pääsäännön mukaan tuloudu johtuen verotuksessa noudatettavasta niin kutsutusta realisointiperiaatteesta. Tämä periaate pätee yleisesti niin sijoitus-, käyttö, vaihto- kuin rahoitusomaisuuteenkin.” Lisää kirjanpitolautakunnan päätöksestä.

Sijoitusomaisuuden voitot tuloutuvat vasta niiden realisoituessa. Poikkeuksena ovat luottolaitostsen ja sijoituspalveluyritysten vaihto-omaisuus, mutta onneksi en ole perustamassa sijoituspalveluyritystä. Tosin niissäkin varat voidaan varmasti sijoittaa taseessa pysyvien vastaavien puolelle, jos tuloutusta ei haluta tehdä.

Poliittinen riski
Hyvin pienessä (tai hyvin kierossa) yritystoiminnassa on aina yhtiönmuodon sivuuttamisen vaara. Käytännössä yritystoiminta voidaan tulkita veronkierroksi. Lisäksi veroasteikkoja tullaan varmasti muuttamaan ennen kuin 10 vuotta on täynnä, mutta se on riski, joka täytyy kestää.

Muuta
Laskuissa ei ole huomioitu lainkaan sitä, että esimerkiksi nettikulut, puhelinkulut ja monet muut hankinnat voi käytännössä siirtää lähes kokonaan yritykselle ja näin maksaa laskut 24 % alennuksella. Yrityksen hyvä puoli on myös se, että jos keksii mitä vain tuottoisaa toimintaa, voi sen laskuttaa yrityksen kautta, kunhan toimialana on mainittu kaikki laillinen liiketoiminta.

ASP-tili vai indeksirahasto?

Blogini saavutti viime viikolla historiallisen merkkipaalun, kun kaikkien aikojen ensimmäinen lukijakysymys saapui sähköpostiini.

”Olemme miettineet asunnon ostoa avopuolisoni kanssa noin viiden vuoden kuluttua. Itse olen tällä hetkellä vakituisesti töissä ja avopuolisoni opiskelee vielä vähän aikaa. ASP-tilille säästäminen toisi mukanaan merkittäviä etuja, mutta olisin toisaalta kiinnostunut sijoittamaan indeksirahastoihin. Tekisi mieli aloittaa indeksirahastoihin sijoittaminen jo nyt, mutta kannattaisiko tällä hetkellä tallettaa enimmäismäärä ASP-tilille ja aloittaa indeksirahastoihin sijoittaminen vasta asunnon oston jälkeen?”

Minne rahat kannattaisi tällä hetkellä laittaa? Oikeaa vastausta tuskin on olemassa. Kysymys herätti kuitenkin mielenkiintoni ja kun aloin sitä pohtimaan huomasin, että tässä voisi olla sopiva viikon aloituksen aihe.

Mikä on ASP-tili?

ASP eli asuntosäästöpalkkiotilin tarkoitus on tukea ensiasunnon ostossa. Tilille kerätään pääoma ensiasunnon ostoa varten. Kun on kasassa 10 % asunnon hinnasta, pankki myöntää lainan asunnon ostoon. ASP säästämisen etuja ovat esimerkiksi:

  • Valtion korkotuki 10v, kun lainan korko ylittää tietyn pisteen (3,8 %)
  • Koko säästöajan 1 % verovapaa korko talletukselle
  • Verovapaa lisäkorko 2- 4 % enintään viideltä vuodelta, kun asunto ostetaan
  • Valtion takaus asuntolainalle (50K)
  • Varma laina, kun ehdot täyttyvät ( *sekä normaalit luotonmyöntämisehdot)

KAIKISTA PANKEISTA EI SAA SAMOJA EHTOJA. Paras pankki tarjoaa 4 % lisäkoron viiden vuoden ajalta. Lisäkorkoa maksetaan kullekin talletuserälle. Lisäkorko maksetaan kerralla asuntoa ostettaessa, joten valitettavasti korkoa korolle efektiä ei synny. ASP-lainan voi nostaa eri pankista, kuin missä alkuperäinen ASP-tili on, joten lainaa nostettaessa kannattaa vertailla eri pankkien tarjoamat marginaalit.

Viiden vuoden aikana ASP-tilin ensimmäisen talletuksen tuottoa vastaavaan tuottoon päästäisiin 4,581 % vuotuisella pääomaan lisättävällä korolla. Ottaen huomioon, että kyse on verovapaasta ja lähes riskittömästä tuotosta, vaikuttaa ASP-tili suorastaan erinomaiselta sijoitukselta.

Entäpä sitten indeksirahastot? Riippuu paljon rahastosta, mutta käytetään vertailuna osakemarkkinoita, joiden keskimääräinen tuotto taitaa olla noin 8 %. Jos tästä joutuu vielä verot vähentämään, niin tuotto jäisi hieman ASP-tiliä paremmaksi, mutta merkittävästi isommalla riskillä.

Viisi vuotta olisi lyhyt aika sijoittaa osakemarkkinoille ja on hyvin epätodennäköistä, että tuotto olisi lähelläkään keskiarvotuottoa. Nopealla katsauksella Helsingin pörssin osakeindeksin viiden vuoden tuotto on 2000-luvulla ollut -52 % ja + 68 % välillä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ilman ennustajan lahjoja, ei viiden vuoden tähtäimellä kannata sijoittaa penniäkään osakemarkkinoille sellaisista rahoista, jotka tarvitsee asuntoon tai mihin tahansa muuhun käyttöön lyhyellä tähtäimellä.

ASP-tili näyttäisi paremmalta vaihtoehdolta, mutta sen ongelma on, että tuoton saa vain asuntoon käytettävälle rahalle. Asunto ei puolestaan ole lainkaan varallisuutta, joten siihen kannattaa nykyisellä korkotasolla sitoa mahdollisimman vähän pääomaa.

On syytä erottaa kaksi asiaa tosistaan; mitä tekisin nyt ja mitä tein aikanaan. Kun aihe oli minulle ajankohtainen muutamia vuosia sitten, avasin ASP-tilin Nordeaan, koska varallisuuteni oli aina ollut siellä. En ymmärtänyt, että kaikkialta ei saa samoja ehtoja. Säästin ASP-tilille erinäisiä summia rahaa sen kummemmin asiaa miettimättä. Vuosineljännekset tulivat täyteen, tilille kertyi mukava potti ja sillä olisi ostanut ensiasunnon.

Päätin kuitenkin vetää lisäkorot ja edut pöntöstä alas lopettamalla ASP-tilin ja ostamalla sen sijaan sijoitusasunnon numero 1. Asunto ei todellakaan ole ollut menestys, vaan paratiisissa on ollut ongelmia. Tällä hetkellä asunto 1 on myynnissä. Todennäköisesti tuotot päätyvät hyvin lähelle nollaa tai pahimmillaan jopa tappiolle, joten sijoituksena tuo on ollut täysi susi.

Älkää siis ainakaan tehkö niin kuin minä tein. Toisaalta asuntosijoitus olisi voinut mennä paremminkin. Asuntoon voisi sijoittaa varoja, jotka tarvitsee oman asunnon ostoon 5 vuoden kuluttua. Kun asunto vaihdetaan asuntoon, on markkinariski melko pieni. Varsinkin vaihdettaessa pienempää asuntoa isompaan, mutta riski on silti reilusti ASP-tiliä suurempi.

Mitä P.Ohatta tekisi nyt? Ratkaisu on yksinkertainen. Säästäisin mahdollisimman nopeasti ASP-tilille minimi summa, jonka tarvitsen riittävän lainan saamiseen. Säästämiseen menisi alle vuosi ottaen huomioon, että tilille kannattaa tallettaa korkeintaan 14 500 euroa. ASP-tilin talletusrajoista johtuen alkaisin sijoittamaan indeksirahastoihin välittömästi ensimmäisestä vuosineljänneksestä lähtien. Sijoittaisin vain sellaisia rahoja, joita en uskoisi tarvitsevani ainakaan 10 vuoteen.

Pienemmillä tuloilla ja vähemmän extremellä säästämisellä lähtisin yhä siitä, että ensin asunto ja vasta sitten indeksirahastot. Omistusasunto on pidemmän päälle parempi ratkaisu. Asuntoon käytettäville rahoille paras paikka on ASP-tili ja hyvin pitkäaikaisille säästöille puolestaan indeksirahasto.

Toivottavasti pohdinnoistani on apua kysyjälle. Jokainen tekee omat ratkaisunsa ja ne joko onnistuvat tai sitten niistä oppii. Blogin valistuneet lukijat ovat varmasti pohtineet samaa aihetta, joten toivottavasti mahdollisimman moni jakaa omat neuvot ja kokemukset kommenteissa.

Edit 4.8. Kommenteissa Pankin täti kertoo, että korko maksettaisiin kerralla viiden vuoden aikana säästetyn summan päälle, eikä viiden vuoden ajalta kullekin talletuserälle. Jos pankkisi toimii näin, todennäköisesti kannattaa vaihtaa pankkia. ASP -tiliä avatessasi kannattaa selvittää mikä on pankin käytöntö ja huomioida asia etsiessä parasta kokonaisuutta.

Talviklassikko: Omistus- vai vuokra-asunto?

Romut on pakattu ja muuttoauto odottaa pihassa, vain määränpää on epäselvä. Vaihtoehtojen kartoittamisella on siis melkoinen kiire. Päätin tarkastella asiaa taloudellisesta näkökulmasta, muun keskustelun jätän mielelläni muille.

Kyseistä klassikkoa on pohdittu enemmän kuin laki sallii, mutta useissa vertailuissa on syyllistytty kahteen emämunaukseen:

  1. Omistusasunto tulkitaan varallisuudeksi.
  2. Vertaillaan vain asumismuotojen kustannuksia.
1. HERÄTYS! OMISTUSASUNTO EI OLE VARALLISUUTTA! Merkitsevää on ainoastaan se, saako asunnon ostamalla tuloja vai menoja. Normaalitapauksessa vain menoja, joten asia on loppuun käsitelty. Lisää aiheesta esimerksi KTR -blogissa. Mielenkiintoinen vaihtoehto on tosin se, että ottaa lainaa omaa asuntoa vastaan ja hankkii sen avulla varallisuutta. 
2. Asumisen kustannusten vertailu kertoisi puolestaan vain osan totuudesta. Oman laskelmani mukaan vuokralla asuminen on 22 vuoden ajanjaksolla edullisempaa, jos asuntoon sitoutunut raha lasketaan kustannukseksi. Tästä huolimatta omistusasunto voitti klassikon ylivoimaisesti.

Älä siis kysy mitä maksaa. Paljon järkevämpää on pohtia, minkälaisen sijoitusvarallisuuden eli eläkekassan pystyy kerryttämään asumismuodosta riippuen.

Asumisen hinnalla on toki merkitystä, koska se vaikuttaa siihen kuinka paljon voi sijoittaa kuukaudessa. Lisäksi se vaikuttaa siihen, kuinka paljon rahaa tarvitaan eläkkeelle jäämiseen. Sen sijaan sillä ei ole mitään merkitystä paljonko maksan korkokustannuksia asuntolainasta elämäni aikana.

Kuukausittain sijoitettavaksi jäävä raha ratkaisee kaiken.

Aloitetaan ajatusleikki ja verrataan kahta täysin samanlaista henkilöä, jotka asuvat 40 vuotta samassa asunnossa. Toinen henkilöistä asuu vuokralla ja toinen ostaa samanlaisen asunnon omaksi. Vuokralla-asuja tekee lähtötilanteessa yhtä suuren talletuksen sijoituksiin, kuin minkä omistusasunnon ostaja kiinnittää asunnon hankintaan. Sen jälkeen molemmat sijoittavat kaikki kulujen jälkeiset rahansa kuukausittain.

Kerro kerro kuvaruutu, kumpi on kukkarolle kannattavampi? Tässä laskuri helpottamaan vertailua.

Vertailua varten täytyy tehdä muutamia oletuksia tulevaisuudesta. Alla oma näkemykseni:

Laskuri kertoo vastauksen jopa 40 vuoden päähän. Tulokset eivät ole täydellisiä, mutta riittäviä. Valitut tuotot, korot ja kustannukset kehittyvät laskurissa tasaisesti, mutta todellisuudessa näin tuskin on.

Asunnon luvut on poimittu todellisesta asunnosta, joka on yksi vaihtoehto tulevaksi kodikseni. Laina-aika on 22 vuotta, koska se on pisin aika mitä minulle tarjottiin.

Valitsemillani oletuksilla omistusasunnon ostajalla jää alussa vähemmän rahaa kuukausittain sijoitettavaksi kuin vuokraajalle. Omistusasujan sijoitettavissa oleva summa nousee nopeammin kuin vuokraajan, koska inflaatio vaikuttaa vähemmän omistusasujan asumiskustannuksiin, kuin vuokrannousu vuokraajan asumiskustannuksiin.

Kun koko 22 vuoden kakku on lusittu, hyppää omistusasujan sijoitettava summa melkoisesti.

Entä kuukausittaisten talletusten vaikutus eläkekassan arvoon? Tarkastelujakson aikana omistusasujan eläkekassa laahaa vuokralla asujaan nähden. Lainan maksun jälkeen eli 22 vuoden kuluttua omistusasujan eläkekassa alkaa kirimään ja loppujen lopuksi omistusasuja ja vuokralla-asuja ovat lähes samassa tilanteessa eläkekassan osalta.

Asuntoa ei ole huomioitu kuviossa lainkaan sijoitusten arvoon. Laskurista löytyy myös varallisuus asunnon kanssa lievittämään oireita niillä lukijoilla, jotka eivät ole vielä valmiita hyväksymään koko totuutta.

22 vuoden kohdalla vuokraajan eläkekassa on 105 000 euroa suurempi kuin omistusasujan. Ensimmäinen ajatus on siis, että kannattaa asua vuokralla, koska silloin saa aikaisemmin enemmän rahaa. Mitä jos molemmat jäävät eläkkeelle 22 vuoden kohdalla?

Omistusasujan kustannukset romahtavat lainan maksun päätyttyä 500 euroa pienemmiksi, kuin mitä vuokralla asuja maksaa omastaan. Olettaen, että eläkekassasta voi nostaa 4 % vuosittain ja että pääomatulovero on yhä 30 %, tarvitsee 500 euron kuukausittaisen tulon saavuttamiseksi noin 214 000 euroa isomman eläkekassan.

Omistusasuja voittaa kilpailun 22 vuoden kohdalla noin 109 000 eurolla!

Huomioitavaa:

  • Mitä lyhempi laina-aika, sen kannattavampi olisi vuokra-asunto
  • Mitä isompi omapääoma, sen kannattavampi olisi vuokra-asunto
  • Asunnon hintojen kehityksellä ei ole merkitystä, jos sillä ei ole vaikutusta vuokriin

Asuntolaina kannattaa siis maksaa takaisin mahdollisimman hitaasti ja niin pienillä kuukausisummilla kuin vain on mahdollista. Tämä pitää kuitenkin paikkansa vain niin kauan, kun sijoitusten tuotto on suurempi kuin asuntolainen korko. Toisaalta täytyy myös punnita sitä, että milloin varma kustannuksilta välttyminen on kannattavampaa kuin riskiä sisältävien tuottojen tavoittelu.

Laskurin antamien tulosten lisäksi päädyin omistusasuntoon myös siksi, että tällä hetkellä maksan lainan vuokran hinnalla, jolloin vuokralla asumalla en saavuttaisi etumatkaa. Voit testata vaikutuksen helposti muuttamalla laskurissa lainan koron 1,8 prosenttiin. En myöskään maksa korjauksia kuukausittain, joten nekin myöhemmin käytettävät rahat ehtivät kerryttää tuottoja.

Sitten vain muuttelemaan laskurin lukuja ja katsomaan minkälaisen tulokseen sinä päädyt. Hauskaa testausta!

EDIT 14.2.2014 Taulukon salasana on P.Ohatta ja samaa pätee kaikkiin taulukkoihini. Taulukko toimii mainiosti myös ilman salasanaa. Kaikkia tarvittavia soluja voi muuttaa ilmankin sitä. Suojaus on sen takia käytössä, että ei vahingossa tule muutettua sellaisia soluja, jotka vaikuttavat laskurin toimivuuteen.