Vieläkin pahempi taloudellinen virheeni

asuntosijoittaminen-pohatta-turpaan-tuli-taas

asuntosijoittaminen-pohatta-turpaan-tuli-taasKun edellisen kerran kirjoitin otsikolla pahin taloudellinen virheeni, olin jossain määrin pakotettu tekemään silloisen ratkaisun ja myymään toisen sijoitusasunnoista. Oma asunto oli siinä kohtaa tärkeämpi. Nyt lähti tappiolla myyntiin jäljellä ollut sijoitusasunto eli käytännössä tein saman virheen toistamiseen. Tällä kertaa täysin vapaaehtoisesti. MUTTA MIKSI IHMEESSÄ?

Ei niin kovin kauan sitten kuvittelin, että isona minusta tulee todellinen kiinteistökuningas. Seuraan Donaldin, Robertin ja Barbaran jalanjälkiä (ilman konkursseja), jotta voin rakentaa imperiumini vielä Ahvenanmaatakin suuremmaksi. Vaan jossain kohtaa unelma muuttui taakaksi. Kaunis ajatus asuntosijoittamisesta alkoi tuntumaan enemmän apinalta selässä.

Nyt tuo apina on viety ladon taakse ja lahdattu.

Kaikki stressi hävisi kertalaakista.

Asuntosijoittaminen ei sovi kaikille

Olen aikaisemminkin kertonut miksi asuntosijoittaminen ei sovi minulle, mutta tässä vielä lyhyt kertaus:

  • Stressi vuokralaisesta (en halua, että kukaan kuseksii pitkin kallisarvoista asuntoani)
  • Asuntosijoittaminen on työlästä (vuokraus, korjaukset, toki vaihtoehtona ulkoistaminen)
  • Hajautus tavalliselle tallaajalle on olematonta
  • Asunnoista ei niin vain pääse eroon (etenkin syrjäisemmillä seuduilla, jo pelkkä tieto epälikvidiydestä rasittaa)
  • Valtava velkavipu
  • Stressi siitä, että jos asuntoa ei saa vuokrattua, tarvitsee siihen kaataa joka kuukausi rahaa, jotta ei ajaudu henkilökohtaiseen konkurssiin

Tappiota tuvan täydeltä

Asunnon ostohinnan rasitteena on se, että hankinnassa on käytetty välittäjää. Ajattelin aikoinaan, että pääsen parempaan lopputulokseen, kun käytän apunani ammattilaista. Joko käyttämäni ammattilainen on ollut amatööri tai sitten asuntoihin pätee sama kuin osakkeisiin eli se, että hintojen kehitystä ei voi ennustaa. Myös myynnissä käytin välittäjää, koska oma kiinnostus ei yksinkertaisesti riittänyt. Vuokratuoton kohdalla kohde on käyttäytynyt aivan laskelmien mukaan lukuun ottamatta pieniä ongelmia paratiisissa.

asuntosijoittaminen_pohatta_tulos_asunto1

Asunnon arvon muutosta en sen sijaan osannut huomioida oikein. Tähän ovat vaikuttaneet esimerkiksi tuleva putkiremontti ja se että lähiympäristöön on noussut uudempia ja sen myötä houkuttelevampia asuntoja. Lisää haasteita arvon kehittymisen arviointiin on tuonut se, että oma aikatauluni on muuttunut matkalla. Alun perin ikuiseksi ajateltu sijoitus muuttuikin hyvin lyhytikäiseksi. Mieli tekisi syyttää huonosta ostoksesta ketä tahansa muuta, kuten käyttämääni välittäjää, mutta valitettavasti totuus tuijottaa joka aamu peilistä.

Kyllä – nolottaa, harmittaa ja hävettää.

Ei todellakaan ole helppoa heittää hukkaan valtavia summia rahaa. Eikä blogin kirjoittaminen tee asiasta yhtään sen helpompaa. Miten voin enää kertoa muille fiksuista rahankäyttötavoista, kun itse kusen rahani aivan miten sattuu? Ehkä olisi syytä pakata kamat ja jättää rahasta puhuminen muille.

Kyllä - nolottaa, harmittaa ja hävettää. Vältä nämä virheet asuntosijoittamisessa Klikkaa ja Twiittaa

Toisaalta mitä se kertoisi minusta, jos olisin luovuttamassa heti pienten vastoinkäymisten edessä. Omasta näkökulmastani uskon tehneeni parhaan mahdollisen valinnan olosuhteet ja oma itseni huomioiden. Mitään pakkoa myynnille ei ollut ja olisin ihan hyvin voinut odottaa ja katsoa miten asunnon hinta kehittyy. Todennäköisesti olisin joskus saanut omani pois ja ehkä vielä vähän karkkirahaa kaupanpäälle. Vaan kun myymällä pystyin helpottamaan omaa oloani merkittävästi, en voi olla kauhean kaukana oikeasta ratkaisusta. Ehkä kyse on siitä, että myös minä elän hetkessä ja unohdan tulevaisuuden.

Tunne itsesi

Rahassa on aina kyse niin paljon enemmästä, kuin pelkästään euroista tai dollareista. Raha on työkalu ja sen tarkoitus on tehdä elämästä parempaa. Siinä kohtaa kun tämä työkalu aiheuttaa enemmän onnettomuutta kuin onnea, on jotain isosti pielessä. Yleensä vika ei ole itse työkalussa, vaan käyttäjässä. Tällä kertaa olin käyttäjänä hankkinut vääränlaisia työkaluja tai ainakin itselleni sopimattomia sellaisia. Osa sijoittajaksi oppimista on se, että tuntee itsensä. Viimeistään nyt tiedän, että asuntosijoittaminen ei ole minua varten.

Monista saattaa tuntua aivan käsittämättömältä, että miten sijoitusasunto voi aiheuttaa moista ahdistusta. Mielestäni yhtä outoa on se, että miten laskevat kurssit voivat aiheuttaa ahdistusta sijoittajissa – sehän tarkoittaa vain, että osakkeita saa ostettua aikaisempaa paremmalla hinnalla. Kaikki riippuu siitä mistä perspektiivistä asiaa katsoo. Osakekurssien volatiliteetin kanssa pystyn elämään, sijoitusasunnon kanssa en.

Ehkäpä suurin virheeni on ollut asuntosijoittamisen aloittaminen ylipäänsä. Asuntosijoittaminen kuuluu ehdottomasti siihen kategoriaan, että asian kuvittelee olevan hienoa ja ihmeellistä, mutta todellisuus ei ihan vastaa mielikuvaa. Tai ei ainakaan omalla kohdallani vastannut.

Miksi päätin myydä sijoitusasunnon?

  • Ei stressiä vuokralaisesta
  • Ei puhteita vuokrauksen tai asunnon ylläpidon osalta
  • Riskit liittyen suureen velkataakkaan kutistuivat merkittävästi

Toisin sanoen olen laiskan pulskea porsas ja pidän yksinkertaisesta sekä helposta elämästä.

Yhteenveto

Nyt kun ratkaisusta on kulunut muutama päivä, on olo uskomattoman helpottunut. Tappiota tuli, mutta kestän sen ja siirrän katseeni tulevaan. Sijoituslainojen määrä lyheni rytäkässä noin 64 000 eurolla ja se jos mikä saa olon hilpeäksi. Lisäksi jouduin lyhentämään omaa asuntolainaani 11 000 eurolla vakuusarvoista johtuen. Varsinkin nyt kun tulot ovat hieman epävarmalla pohjalla, ei riskin pienentäminen tee yhtään pahaa. Kuukausittaiseen kassavirtaan tulee myös helpotusta, koska enää ei tarvitse maksaa sijoituslainaa tai sijoitusasunnon vastikkeita. Luonnollisesti vuokratulot jäävät myös pois. Eipä tarvitse myöskään pääomatuloveroja maksaa ihan lähiaikoina.

Se mitä asunnosta jäi käteistä on jo laitettu osakkeisiin. Kaikki eivät varmasti tästäkään liikkeestä ole kanssani samaa mieltä. Itse uskon pääseväni parhaaseen lopputulokseen ostamalla aina kun pystyn ympäristöstä välittämättä.

Osakkeissa voin noudattaa suosikki strategiaani ”osta ja unohda” (”Set it and forget it”) – strategia mihin asuntosijoittaminen ei yksinkertaisesti omassa käytössäni taivu.

Kuulisin mielelläni mielipiteesi artikkelista esimerkiksi kommenttien kautta. Mikäli koit artikkelin hyödyllikseksi, ilahtuisin jos autat jakamalla sen eteenpäin ja tykkäät sivustani P.Ohatta myös Facebookissa. 

Tilinpäätös 2015 1/3 – Asuntosijoittaminen

asuntosijoittaminen-tilinpäätös

asuntosijoittaminen-tilinpäätösKaikkien meidän numerofriikkien kunniaksi julkaisen tilinpäätöksen tällä kertaa kolmessa osassa. Kaikki luvut tulee käytyä tarkkaan läpi, mutta saan myös pidettyä postaukset inhimillisen pituisina. Ensimmäisessä osassa käsittelen sijoitusasunnot, toisessa sivutulot ja kolmannessa vedän yhteen koko paketin sisältäen kaikki tuloni ja menoni.

Sijoitusasunto nro 1

Vuosi 2015 jää ensimmäisen sijoitusasunnon osalta historian kirjoihin täydellisenä vuotena. Yksinkertaisesti mikään ei mennyt pieleen. Tämä on omissa asuntosijoituksissani aika harvinainen tapahtuma. Vuokralainen vaihtui kyllä kesken vuoden, mutta siitä huolimatta asunto ei ollut tyhjänä päivääkään. Pääsin jopa korottamaan vuokraa uuden vuokralaisen astuessa sisään. Uusi vuokralainenkin on ollut aivan mainio, siisti kuin mikä ja kassa on kilahtanut aina aikataulussa. Enempää ei voisi toivoa.

Vuokratuloja tuli täydeltä 12 kuukaudelta. Vastike on ollut noin 140 €/ kuukausi ja se on kokonaan vähennyskelpoinen. Muihin kuluihin olen laskenut lainan lyhennyskulut, pankin palvelumaksut sekä kilometrikorvaukset. Tulos verojen jälkeen 3004 euroa, mikä tarkoittaisi 9,65 % tuottoa kertyneelle omalle pääomalle. Asuntoa ostaessa laskin kassavirran 11 kuukauden vuokratuotoilla, joten täydeltä vuodelta tilanne näyttää vielä paremmalta. Kassavirta jäi aavistuksen alle 500 euroa positiiviseksi. Tähän on huomioitu kilometrikorvaukset, jotka ovat kulua, mutta raha ei ole liikkunut. Jos asuntosijoittaminen olisi aina tällaista, niin voisin jopa oppia pitämään siitä!

Asuntosijoittaminen_2015

Sijoitusasunto nro 2

Jos ensimmäisellä asunnolla oli kaikkien aikojen vuosi niin sama pätee myös asunnon 2 kohdalla. Suunta vain on täysin päin vastainen. Sen lisäksi, että asunto 2 sai kunniamaininnan kaikkien aikojen pahimpana taloudellisena virheenäni, hölmöilin vielä lisää vuokrien kanssa. Laitoin asunnon myyntiin jo kesällä ja ajattelin, että kauppa käy nopeammin, kun vuokralaista ei ole. Kaksi ensimmäistä kuukautta meni siihen, kun ajattelin että myyn asunnon itse. Energiatasoni oli tuossa kohtaa kuitenkin sen verran alhaalla, että en käytännössä tehnyt mitään ja tulos oli sen mukainen. Lopulta ymmärsin ottaa välittäjän. Vuokratuloja kertyi vain 6 kuukauden ajalta. Kuluista sain sen sijaan nauttia vuoden loppuun saakka. Voittoa kertyi huimat 76 euroa ja kassavirta jäi punaiselle noin 2,5K.

Asuntosijoittaminen_2015_asunto2

Yhteenveto

Varsinaisten tuloslaskelmien perusteella voittoa tuli 3080 euroa, mutta kun huomioidaan asunnon numero 2 myynnistä aiheutunut 11 165 euron suuruinen luovutustappio, niin voidaan todeta, että vuosi ei ollut aivan paras mahdollinen.

Pahin taloudellinen virheeni

asuntosijoittaminen-suurin-virhe

asuntosijoittaminen-suurin-virheKun aloin kirjoittamaan blogia muotoilin ajatukseni näin: ”Blogin tarkoituksena on valistaa ihmisiä siinä miten henkilökohtaisen talouden hallinta voi auttaa saavuttamaan maistuvamman elämän. Todennäköisesti valistaminen tapahtuu lähinnä henkilökohtaisten erheiden kautta, mutta toivottavasti väliin mahtuu myös jokunen onnistuminen.”

En tietenkään uskonut, että oikeasti tekisin virheitä. Totuus kuitenkin on, että rapatessa roiskuu. Ajankohta on kyllä melko osuva – onhan näihin aikoihin monilla muillakin tapana puhaltaa aivan käsittämättömiä määriä rahaa taivaan tuuliin.

Pari vuotta sitten jouluostokseni lähtivät lapasesta ja laskuna oli sadantonnin pommi. Ostin silloin sijoitusasunnon nro 2. Nyt kyseinen luukku on myyty ja persnettoa tuli sen verran reilusti, että muuten tummaan tukkaani valahti pari harmaata haituvaa joukkoon.

Asuntosijoittaminen-sijoitusasunto-luovutustappio

Miksi myin sijoitusasunnon?

Loppujen lopuksi kyse on valinnoista. Nykyinen oma asuntoni tuottaa minulle niin paljon viihtyvyyttä, että en siitä halunnut luopua. Myymällä sijoitusasunnon, pystyin rahoittamaan oman asuntoni toisen puolikkaan lunastuksen. Sijoitusasuntolaina vaihtui asuntolainaksi. Vaikka takkiin tuli, niin olen erittäin tyytyväinen, koska nyt voin asua niin kuin haluan. Extremempi säästäjä olisi laittanut kaikki asunnot lihoiksi jo aikoja sitten ja muuttanut telttaan metsän keskelle. Vaan tässä kohtaa löysin oman rajani kituuttamisen ja nautinnon välillä. Ratkaisu ei ollut helppo ja harkitsin tarkkaan myös muita vaihtoehtoja asumiseen, mutta lopulta omistusasunto ja juuri nykyinen asuntoni veivät voiton.

Pankista rahaa ei herunut, joten oikeastaan ainoa vaihtoehto sijoitusasunnon myynnille olisi ollut luopua osake/rahastosijoituksista. Silloin olisin kuitenkin joutunut luopumaan suuremmasta sijoitusomaisuudesta kuin nyt. Luotan siihen, että pitkällä aikavälillä ratkaisu oli oikea. Periaatteessa olisi myös ollut mahdollista siirtää osakesijoituksia Nordnetin puolelle ja yrittää täyttää Superluoton ehdot (vaikutti ainoalta järkevän hintaiselta lainalta). Valitettavasti verotus tuli tässä kohtaa liian suureksi haasteeksi. Toisaalta olen todennut jo jonkin aikaa sitten, että asuntosijoittaminen ei todellakaan ole minua varten. Oikeastaan tuntuu siltä kuin iso mörkö olisi pudonnut harteilta sijoitusasunnon myynnin mukana.

Jos harkitset asuntosijoittamista

Sijoitusasunnon ostaminen on ehdottomasti siistiä ja tällä hetkellä jopa muodissa. Olotila ostohetkellä on kuin suurellakin Pohatalla. Vaan eipä mene kovin kauaa kun tuolle ololle käy samalla tavalla kuin muissakin ostoksissa. Se vain häviää. Jos et opi kerrasta niin toisen asunnon kohdalla tunne kestää vielä vähemmän aikaa. Välillä on hetkiä jolloin on mageeta olla asuntosijoittaja, mutta yhtä usein asunnon omistaminen aiheuttaa stressiä.

Itse en pidä siitä ajatuksesta, että joku kuseksii kallisarvoisessa asunnossani pitkin nurkkia. Tähän voi tietenkin vaikuttaa valitsemalla luotettavan vuokralaisen, mutta sekin on aina oma aikaa vievä prosessinsa. Ja vaikka olisi kuinka huolellinen, koskaan ei voi olla varma. Lisäksi asuntosijoittamisessa on syytä muistaa, että asunto ei ole likvidiä omaisuutta. Joskus sen myyminen kestää. Omalla kohdallani tämä riski oli hyvin lähellä realisoitumista. Elämä sattui ja rahantarve yllätti, vaan eipä asuntokauppa meinannut osua kohdalle. Onni kuitenkin potkaisi ja 14 päivää ennen häätöä omasta asunnostani kaupat saatiin aikaiseksi.

Sijoitusasunnosta ja vuokralaisesta on aina vaivaa. Oikein tehtynä vaiva ei ole suuren suuri, mutta se on silti aina olemassa. Ennen asuntosijoittajaksi ryhtymistä kannattaa tarkkaan harkita nauttiiko pienestä puuhastelusta asunnon ympärillä ja pystyköö elämään stressittä sen ajatuksen kanssa, että joku saattaa kohdella asuntoa kaltoin. Asuntosijoittamista kokeiltuani voin hyvillä mielin todeta, että se ei sovi kaltaiselleni mukavuudenhaluisella porsaalle.

Vaikka minä jätän asuntosijoittamisen jatkossa muille, ei se tarkoita sitä, ettetkö sinä voisi olla todellinen asuntosijoittaja. Kannattaa kuitenkin varautua ruusuilla tanssimisen lisäksi myös muutamaan piikkiin.

Joko onnistun tai sitten opin

Olen miettinyt pääni puhki ja yrittänyt löytää vastauksen siihen, että missä kohtaa tein virheen. Oliko pahin virhe suunnittelematon myynti vai menikö pieleen jo heti ostaessa. Niinhän sitä sanotaan, että suurimmat tuotot tehdään jo ostaessa. Ehkä syy on jossain mitä en itse ole vielä huomannut. Myynnille en tässä kohtaa löytänyt vaihtoehtoa, mutta mikä sai minut tekemään huonon ostoksen? Miten on mahdollista, että ostos oli huono, vaikka se on tehty puhtaasti laskin kädessä?

Sitten välähti

Kun aloin suunnittelemaan asunnon ostoa, keskityin todella tiukasti vuokratuottoon. Paperilla vuokratuotto näytti olevan 5% luokaa ja omalle pääomalle nettona noin 9 %. Olin jopa laskenut tuon liian varovasti, koska viime vuonna toteutunut nettotuotto omalle pääomalle oli 10,22 %. Sitä en taas osannut ajatella, että vuokratuotolla ei ole mitään merkitystä. Jos kaikki sijoitusasunnosta saatavat tulot sitoutuvat asuntoon eli kassavirtaa ei jää yli kulujen ja verojen jälkeen, muuttuu asunnon hinta ainoaksi merkitseväksi tekijäksi. Hintaan puolestaan vaikuttavat eniten yhtiön kunto sekä tulevat remontit. Lisäksi varainsiirtoveron ja muut kertaluonteiset hankintahintaan tai myyntiin liittyvät kulut heikentävät asuntosijoituksia lyhyellä tähtäimellä. Olisi pitänyt ymmärtää, että kyse on paljon isommasta kokonaisuudesta, kuin pelkästä vuokratuotosta.

Omaksi puolustuksekseni on todettava, että en asuntoa ostaessa ollut varautunut siihen että yhtiössä tehtävä kattoremontti menee pipariksi ja aiheuttaa kustannuksia. En myöskään osannut varautua siihen, että rakennuksen viemärit alkavat reistailemaan ja vievät yhtiön tilan lopullisesti kuralle. Enkä todellakaan osannut varautua siihen, että putkiremontti, jonka piti alkaa jo aikoja sitten siirtyy eteenpäin. Tähän kun vielä lisätään oman elämäntilanteeni muutos, niin alkaa soppa olla valmis. Tosin eipä tämä ole ensimmäinen kerta kun on ongelmia paratiisissa. Valitettavasti kaikki ongelmat tapaavat näyttäytymään hinnan muutoksina väärään suuntaan.

Ai että, aina on yhtä mukava lopettaa vuosi tyylillä!

Asuntosijoittaminen – menestymisen ABC

Asuntosijoittaminen on taitolaji. Omat taitoni ovat olleet toistaiseksi lähinnä flopin luokkaa, mutta menestyminen ei ole mahdotonta.

Henri Neuvonen, JHS-Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja ja intohimoinen asuntosijoittaja, on tehnyt asuntosijoittamisesta itselleen elämäntavan. Pääsin ilokseni jututtamaan Henriä ja jakamaan parhaat asuntosijoittamisen tiedot ja vinkit kanssanne.

Tällä hetkellä Henrillä itsellään on 15 asuntoa ja kolme varastotilaa, joten hän tietää mistä puhuu. Lisäksi Henrin ja hänen isänsä yhteinen yritys, JHS-Kiinteistöt, omistaa 45 asuntoa. Ensimmäisen sijoitusasuntonsa Henri osti vain noin neljä vuotta sitten ja JHS-Kiinteistöt perustettiin vuosi sen jälkeen.

Kun asunnolla halutaan tehdä voittoa, on asunnon tutkimiseen ja valintaan käytettävä aikaa. Henrille olennaisia ovat perusasiat kuten sijainti, asunnon koko, hinta, taloyhtiön kunto sekä arvioitu kysyntä (vuokralle ja myyntiin) sekä millaisia lainaehtoja kohteeseen on saatavilla.

Itse olen pyrkinyt tekemään omat asuntosijoitukseni pitäen silmällä lähinnä vuokratuottoa. Mahdollisen arvonnousun olen tulkinnut mukavaksi bonukseksi. Oli mukava kuulla, että ammattilaisena myös Henri painottaa asunnoissa vuokratuottoa.

”Arvonnousun varaan asuntosijoituksia ei kannata laskea. Vuokratuottoa parantamalla asunnon hinnan saa usein nostettua niissä tapauksissa, joissa vuokra laahaa markkinaa perässä.”

Moni on varmasti kuullut sanonnan, että asunnon valinnassa tärkeintä on sijainti, sijainti ja sijainti. Mistä sijoitusasunto kannattaisi siis hankkia? Henrin suosikkina oli alkuun kotikaupunki Jyväskylä. Toisaalta, kun omistaa lukuisia sijoitusasuntoja, on tärkeää uskaltautua myös kotikaupunkinsa ulkopuolelle.

”Jos asunto on muuten hyvä, ei nykypäivänä pitkä välimatka ole suuri este sijoittamiselle. Kun tietää mitä tekee ja on oikeat yhteistyökumppanit, voi vaikka kokonaista kerrostaloa hoitaa toisesta kaupungista käsin.” 

Tällä hetkellä asuntosijoittaminen on trendi: sijoittajia on kuin tatteja sateella. Koska tietämystä on paljon tarjolla ja kilpailu lisääntynyt tuntuvasti varsinkin vapailla markkinoilla, on ammattisijoittajan keksittävä jotain muuta. Vapailla markkinoilla etulyöntiaseman saaminen muihin sijoittajiin verrattuna on yksinkertaisesti erittäin vaikeaa. Mitä ammattilainen sitten tekee? JHS-Kiinteistöt on asettanut tavoitteekseen ostaa isoilta tahoilta useita asuntoja tai kokonaisuuksia kerralla. Tällöin myös hinnat ovat alhaisempia.

Itselleni ei vielä ole ollut mahdollista ostaa useampia asuntoja kerralla. Huolimatta rajallisesta pääomasta, on sijoitusasuntoa vastaan kohtuullisen helppoa saada lainaa. Vieras pääoma lisää riskiä, mutta se mahdollistaa myös moninkertaiset tuotot. Tarkkaa velkavivun määrää en Henriltä saanut, mutta ehdottomasti se on käytössä.

”Jos sijoituskohde on hyvä, velkavipu tekee siitä vielä moninverroin paremman ja mitä enemmän velkaa silloin on, sen parempi.”

Luonnollisesti myös korkojen nousuun täytyy varautua tilanteessa, jossa hyödynnetään merkittävää vipua. Henrin strategiana on ollut sijoittaa kohteisiin, jotka kannattavat korkojen noususta huolimatta. Lisäksi kassassa on maksuvalmiutta pahan päivän varalle.

Kuten kaikessa sijoittamisessa, myös asuntojen kanssa pelatessa riskitekijöitä löytyy. Riskin pienentäminen on mahdollista hajauttamalla eri alueille. Itse olen ehdottomasti hajauttajatyyppiä, mutta ehkä tässä on syy miksi en ole ammattilainen. Henrin mielestä parhaat tuotot syntyvät keskittämisellä.

”Jos tiedät mitä olet tekemässä, tuo keskittäminen parhaat tuotot.”

Ja entäs ne vinkit? Henri listasi asuntosijoittajaksi haluavalle kolme parasta neuvoa sijoitusuran aloittamiseen:

  • Käytä aikaa ja opettele asuntosijoittamista: Lue artikkeleita ja kirjoja.
  • Käy läpi harjoitusmielessä parikymmentä eri asuntoa, vertaile niitä keskenään ja tee niistä analyysi.
  • Tutustu henkilöön, joka on asuntosijoittaja. Saat arvokasta oppia, vältät virheitä ja saat apua tarvittaessa.
Salkunrakentaja -sivustolla Henri on julkaissut kokonaisen postauksen siitä, miten ensimmäisen sijoitusasunnon hankkiminen on helppoa.
Lisää Henrin ajatuksia ja asuntosijoittamista löydät osoitteesta www.sijoitusasunnot.com

Sadantonnin pommi

Tänä vuonna ajattelin etukäteen, että käytän säästeliäästi rahaa joululahjoihin. Tarkoituksena oli ostaa avopuolisolle muutama paketti ja muiden tuttujen kanssa sopia, että tänä vuonna ei osteta lahjoja lainkaan.

Lopputuloksena oli vähän alle 90 000 euron lasku.

Kaikki lähti siitä, kun satuin astumaan sisään naapuriasuntoon, jossa oli menossa asuntoesittely. Kämppä oli laitettu myyntiin ja mielestäni alle markkinahinnan. Tästä heräsi ajatus, että olisko aika hankkia toinen sijoitusasunto, kun edellisestä ostoksesta oli kulunut jo yli vuosi.

Naapuriasunto oli sellaisessa kunnossa, että se vaatisi täydellisen remontin ja myös putkiremontti olisi tulossa hyvin pian. Asuntoa myi perikunta ja ajattelin, että sen voisi saada hyvinkin edullisesti. Laskujeni mukaan olisin pystynyt pitämään asuntoa vaikka tyhjänä, kunnes putket olisivat tehty ja asunto olisi muutenkin kauttaaltaan remontoitu. Sitten olisin myynyt asunnon pois reilulla voitolla.

Pitkän pohdinnan jälkeen päädyin kuitenkin siihen, että tällaisessa ”flippauksessa” on suuremmat riskit kuin normaaleissa sijoituksissani. Olen tähänkin mennessä sijoittanut aina pitkällä tähtäimellä ja uskon, että vaurastuminen on pitkäjänteistä työtä. Ei tuo asunnon flippaus nyt ihan lottokuponkia olisi vastannut, mutta ainakaan vielä en uskaltanut tällaiseen lähteä.

Kipinä seuraavan sijoitusasunnon hankkimiseen oli kuitenkin jo syttynyt. Päätin etsiä asunnon, jonka tuotto perustuisi ensimmäisen tapaan vuokratuloihin ja positiiviseen kassavirtaan.

Yhden asunnon pitäminen on aina suurempi riski, kuin useamman asunnon omistaminen. Yhden kanssa ajautuu helposti vaikeuksiin, koska kassavirtaongelmia tulee heti, jos asunto jää edes väliaikaisesti tyhjilleen. Hajauttaminen kannattaa myös asunnoissa.

Löysin sopivan yksiön hyvien liikenneyhteyksien päästä, velaton myyntihinta oli neuvotteluiden jälkeen 85 000 euroa ja vuokratuottoja se tarjoaa noin 5 %. Asuntoon on tulossa putkiremontti, mutta uskon pystyväni lisäämään putkiremontin kustannukset lähes suoraan asunnon arvoon, jos päädyn myymään asunnon. Asunnon kunto on kohtuullinen ja voin vuokrata sen suoraan tekemättä remontteja.

Asunnon löytäminen oli melko mutkatonta, mutta pankin kanssa syntyi melkoista vääntöä. Kuvittelin itsevarmasti, että nykyisillä säästöilläni ja tuloillani voisin vain käydä hakemassa lainan. Pankissa ei oltu aivan samaa mieltä.
 
Nykyisessä sijoitusasunnossani omaa pääomaa on kertynyt noin 28 %, mutta pankissa ei oltu halukkaita ottamaan tätä huomioon. Olisin saanut lisää lainaa, mutta se ei olisi riittänyt valitsemani kohteen hankintaan. Myös uuden lainan hinta kuulosti melkoisen korkealta. Ensimmäisen sijoitusasuntolainani marginaali on 1,1 %, mutta tulevaan lainaan tarjottiin marginaaliksi 1,65 %. En vain voinut lähteä asuntokaupoille näillä ehdoilla.

Seuraavaksi kilpailutin lainat. Tämä olisi pitänyt tehdä heti, mutta kuvittelin saavani nykyisestä pankistani heti hyvän tarjouksen. HAH HAH. Vaihtoehtojen kartoittamisen jälkeen vaihdoin pankkia ja sain hilattua lainojen marginaalin 1,4 prosenttiin. Kummallekin asunnolle tuli siis oma laina.

Pelkästään marginaalilla laskettuna uudet lainat tulevat suhteessa kalliimmaksi kuin aikaisempi lainani. Paras puoli on kuitenkin se, että minun tarvitsee sijoittaa vain noin 15 000 euroa lisää. Saan käytännössä kaksinkertaistettua vuokratuloni suhteellisen pienellä sijoituksella.

Uudesta asunnosta tulee 1600 euron nettotuotto vuodessa verojen jälkeen. Tämä tarkoittaisi toisena vuonna noin 10,67 % tuottoa sijoittamalleni 15 000 eurolle. Ensimmäisenä vuonna lainan järjestelypalkkio vie melkoisen siivun tuotoista, mutta silti tuotossa päästään yli 8 %.

Lyhyellä tähtäimellä asunto näyttää kannattavalta. Oman arvioni mukaan tuotto pysyy pidemmällä aikavälillä kilpailukykyisenä indeksirahastoille, mutta tämä riippuu paljolti remonttien ja lainojen korkojen todellisista kustannuksista.

No, sainpahan kerrankin mieleiseni joululahjan! Ainiin, varmaan pitäisi ne avopuolisonkin lahjat vielä hommata.

Ongelmia paratiisissa – asuntosijoittamisen pimeä puoli

Kerroin aikaisemmin, että yksi tulonlähteeni on asuntosijoittaminen. Tarkoitukseni oli ostaa asunto ja nautiskella säännöllisesti tilille kilahtavista vuokratuotoista. 

Toisin kuitenkin kävi. 

Jokainen ymmärtää, että sijoittamisen tuottojen vastapainona on aina olemassa riski. Asuntosijoittamisessa riskejä ovat esimerkiksi huonot vuokralaiset, asunnon tyhjänä oleminen, asuntojen hintojen romahdus sekä velkavivun mukanaan tuomat riskit.

Asunto ei onneksi ehtinyt olla lainkaan tyhjänä, vaan sain sen välittömästi vuokrattua. Tämä ei ollut mikään ihme, koska asunto on hyvällä paikalla ja erittäin siistissä kunnossa. Onnistuin myös välttämään huonot vuokralaiset ja kaikki näytti sujuvan mallikkaasti.

Lähes vuoden kaikki meni kuin elokuvissa, mutta yhtenä aamuna vuokralaiseni soitti ja kertoi, että olohuoneen lattia on hieman kupruilla. Ei kuulostanut todellakaan lupaavalta. Äkkiä isännöitsijälle puhelu ja sen jälkeen alkoi toivominen, että kaikki kääntyisi parhain päin.

Asunnossa oli tehty remontti juuri ennen kuin ostin sen, ja isännöitsijä oli valvonut remontin, joten ajattelin kaiken olevan kunnossa. Myöhemmin selvisi, että todellisuudessa remontti oli tehty aivan päin sitä itseään. Tästä oli pieniä merkkejä jo etukäteen havaittavissa, kuten se, että keittiössä silikonin välissä oli pientä rakoa. Jätin ne kuitenkin huomiotta, kun päällisin puolin kaikki näytti olevan kunnossa ja minulla oli kauhea kuume aloittaa asuntosijoittaminen.

Keittiö oli onneksi tuota pientä puutetta lukuun ottamatta kunnossa. Isännöitsijän tekemän tutkimuksen jälkeen selvisi, että pahimmat virheet oli tehty kylpyhuoneessa. Siellä oli käytetty vääränlaista lattiarakennetta, jolloin saumat ja vesieriste olivat pettäneet. Näin vesi oli valunut lattian alle ja sitten vielä ulos kylpyhuoneesta olohuoneen puolelle. Kaikki oli tapahtunut piilossa lattian alla enkä minä saati vuokralainen ollut tällaista huomannut lainkaan.

Ennen isännöitsijän tekemää vahinkoselvitystä tilanne oli melkoisen kuumottava, kun en tiennyt minkälainen lasku jupakasta seuraisi. Eipä tällaisista asioista juuri ollut kokemusta. Tietysti on olemassa myyjän vastuu ja remontin tehnyt firma olisi puolestaan vastuussa asunnon myyjälle.

Isännöitsijän tekemän tutkimuksen jälkeen putosi taakka harteilta, kun selvisi, että vesivahinko oli mennyt rakenteisiin. Rakenteet ovat isännöitsijän vastuulla, joten hän vei asiaa eteenpäin.

Sijoitusasuntoni remontti kesti lähemmäs neljä kuukautta, kun koko kylpyhuone uusittiin täysin sekä olohuoneen lattia vaihdettiin uuteen. Ylimääräisiä kustannuksia tästä ei onneksi minulle aiheunut. Vuokratulot jäivät remontin ajalta saamatta ja varmaan yhtiö joutuu taas vastikkeita nostamaan tulevaisuudessa, mutta tämä on pientä siihen verrattuna, että koko pommi olisi tipahtanut maksettavakseni.

Ei liene lainkaan yllättävää, että alkuperäisen remontin tehneestä firmasta ei kuulunut yhtään mitään koko prosessin aikana.

Asuntoa ostaessa kannattaa olla todella tarkkana. Vaikka remontti olisi valvottu, se ei välttämättä tarkoita, että asunto on kunnossa. Pieni huolimattomuus yhdessä paikassa voi pahimmillaan tarkoittaa suurempaa virhettä jossain muualla.

Oppimiskokemuksena tämä on ollut loistava – toivottavasti myös sijoituksena tulevaisuudessa.

Onko asuntosijoittaminen jo liian suosittua?

Talousahdingon kommentin innoittamana päätin pohtia tarkemmin asuntosijoittamista. Asuntosijoittaminen on viimeaikoina saavuttanut yhä enemmän tilaa mediassa ja ilmestyi aiheesta kirjakin Suomeksi. Tilasin sen kirjastosta ja sain reilusti päälle 100 olevan jonotusnumeron.

Olisko aika pistää kämppä myyntiin ja sijoittaa rahat muualle?

En usko, että asuntosijoittaminen muuttuu supersuosituksi, vaikka aihe onkin tällä hetkellä trendikäs. Onhan asuntosijoittaminen ajatuksena todella kaunis, mutta jokainen laskutaitoinen ymmärtää, että mitään supertuottoja ei ole luvassa. Ei ainakaan harrastelijoille, jollaisena itseäni pidän.

Ensimmäinen tekijä, mikä karsii ison osan asuntosijoittajista on se, että pitäisi pystyä säästämään ja sen jälkeen sijoittamaan varat asuntoihin. Useilla ihmisillä tuntuu olevan jo säästämisen kanssa ongelmia.

Asuntosijoittaminen vaatii pitkäjänteisyyttä, hyvää riskinsietokykyä ja vaivannäköä. Vaivan näkeminen on monille punainen vaate. Vuokralaisista ja niiden etsimisestä on vaivaa ja asunnon kunnostakin täytyy huolehtia. Vuokralaisen hankinnan voi ulkoistaa, mutta tämä aiheuttaa lisäkustannuksia.

Jotta asuntosijoittaminen olisi esimerkiksi osakesijoittamista kannattavampaa, vaatii se mielestäni velkavivun käyttöä. Velka taas tuo mukanaan lisää riskiä, mikä voi aiheuttaa epävakaassa taloustilanteessa unettomia öitä.

Asunnoilla ei rikastu hetkessä, vaan se vaatii pitkäjänteistä työtä. Useimmilla kärsivällisyys ei riitä.Tässä vaiheessa valtaosa ihmisistä on jo pudonnut kyydistä. Muut sijoitusmuodot ovat vertailussa kannattavampia ja helpompia.

Lähtökohtaisesti kaikki pääkaupunkiseudun lähettyvillä olevat asunnot ovat asutettuja. Ihmisten on pakko asua jossain. Uusia asuntoja rakennetaan jonkin verran, mutta ei niin paljon, että asuntojen kysyntä laskisi. Muuttoliike on pitänyt tästä huolen.

Oletetaan kuitenkin, että asuntosijoittajien määrä kasvaisi radikaalisti. Tämä johtaisi asuntojen kysynnän kasvuun. Tällöin kaikille ei rittäisi asuntoja. Lisäksi asuntojen hinnat nousisivat, jolloin asuntosijoittamisen kannattavuus kärsisi.

Jos asuntojen hinnat siis nousevat, saan nauttia nykyisen asunnon arvonnoususta. 

Oletetaan vielä, että markkinat eivät reagoisi riittävän nopeasti ja että kaikki halukkaat saisivat ostettua sijoitusasunnot. Tämä johtaisi tarjottavien vuokra-asuntojen määrän kasvuun. Jos tarjonta ylittäisi kysynnän, vuokrat alenisivat. Alemmat vuokrat vaikuttaisivat asuntosijoittamisen kannattavuuteen. Kannattavuuden vähentyessä osa sijoittajista päättäisi laittaa asunnot myyntiin, jolloin asuntojen hinnat laskisivat.

Tässä tapauksessa nykyisen vuokra-asuntoni tuotot pienenisivät, mutta asuntojen hintojen laskiessa siirtyisin ostokannalle ja voisin tätä kauttaa tasoittaa tuottoja.

Toisaalta, kun kaikki asunnot ovat asuttuja, niin todennäköisempää on, että vuokra-asuntojen lisääntyminen tarkoittaisi omistusasuntojen vähentymistä. Se ei vaikuta mitenkään asumisen tarpeeseen, joten en usko, että asuntojen hintojen ja vuokrien välinen suhde juuri muuttuu.

Asuntosijoittamistrendiä suurempi vaikutus asuntosijoittamisen kannattavuuteen on lainojen koroilla. Matalan koron aikana asuntojen hintoihin saattaa syntyä kuplaa, kun isompi osa ihmisistä päättää siirtyä omistusasuntoon. Silloin on väärä aikaa ostaa asunto, mutta toisaalta nykyisen arvo nousee. Kun korot nousevat, nousee myös vuokra-asumisen kysyntä ja vuokrat. Jos on jo mukana asuntosijoitusmarkkinoilla voittaa kummassakin tapauksessa.

Toistaiseksi en ole huomannut mitään hälyttävää, joka saisi minut myymäään sijoitusasuntoni. Muutokset vaikuttavat ainoastaan siihen, minkälaista taktiikka noudatan sijoittamisessa jatkossa. 

Asuntosijoittaminen

Edellisen postauksen kommenteissa Kitupiikki ehdotti, että matalasta kulutuksestani johtuen voisi olla aika kiinnittää enemmän huomiota tulopuoleen.

Yksi tulonlähteistäni on sijoitusasunto, joka on ostettu reilu vuosi ennen blogin syntymistä.

Asuntosijoittaminen on ajatuksena mitä kaunein. Ostetaan sijoitusasunto ja sitten vain nautiskellaan, kun vuokralainen maksaa kaikki aiheutuvat kulut ja huolehtii lainojen lyhennyksistä. Kyseessä on todellinen sijoittajan paratiisi.

Sijoitusasunnon ostaminen oli ollut mielessäni jo useita vuosia, mutta laskelmat eivät olleet mielestäni riittävän kannattavia.

Keräsin kuitenkin aiheesta lisää tietämystä ja vähitellen myös laskelmat alkoivat näyttää paremmilta. Isoin innostus asunnon ostamiseen heräsi luettuani Robert T. Kiyosakin kirjan Rikas isä – Köyhä isä, jolloin perehdyin kassavirta-ajatteluun ja itselle ensin maksamisen periaatteeseen. Kirjan kirjoittajaa on arvosteltu tietämättömyydestä, mutta minulle teos antoi uusia ajatuksia ja oli kaikin puolin mukavaa luettavaa.

Sain vähitellen kartutettua tietämystäni asuntosijoittamisesta, mutta koin silti järkeväksi käyttää välittäjää asunnon hankinnassa. En ikinä ennen ollut ostanut asuntoa, joten välittäjän mukaan ottaminen toi myös turvallisuuden tunnetta.

Sopivan välittäjän tapasin täysin sattumalta opiskelujen yhteydessä järjestetyssä yritysvierailussa kiinteistönvälitystoimistoon. Kyseisen välittäjän kanssa ajatuksemme kohtasivat välittömästi. Välittäjän kautta sain arvokasta tietoa ja lupaavan asunnon, mutta toisaalta myös 2500 euron laskun.

Sijoitusasunnokseni ostin Uudellamaalla sijaitsevan yksiön, jonka hintalappu oli 92 000 euroa ja laskennallinen vuokratuotto 5,75 %. Lainaa otin pankista niin paljon kuin vain sain, jolloin vieraan pääoman osuudeksi tuli 75 %. Ostettaessa asunto oli täysin remontoitu, joten minun ei tarvinnut tehdä muuta kuin laittaa vuokrausilmoitus nettiin. Pian puhelin ja meili olivatkin jo täynnä kiinnostuneita, joista sitten valitsin mielestäni sopivimman.

Oma asuntosijoittamisfilosofiani perustuu vuokratuottoon ja toimivaan kassavirtaan, jolloin asunnon arvon heilahtelulla ei ole niin suurta merkitystä. Uskon, että pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat vähintäänkin pysyvät inflaation vauhdissa.

Tärkeintä minulle on asunnosta saatava kuukausittainen tuotto ja se, että pystyn vuokratulolla maksamaan kaikki asunnosta aiheutuvat kustannukset ja lainan lyhennykset. Käteistä jää vielä joka kuukausi hieman yli ja tällä rahalla varaudun tuleviin remontteihin ja laitehankintoihin. 

Kuten muussakin sijoittamisessa, myös asunnoissa tai oikeammin asunnossa, olen päättänyt noudattaa osta ja pidä tekniikkaa. Ainakin pidän asunnon niin kauan kuin putkiremonttia ei ole näkyvissä. Sitten kun putkiremontti tulee, täytyy tehdä tarkempia laskelmia jatkosta. Mitä pidempään pidän asunnon, sitä todennäköisemmin saan nauttia asunnon arvonnoususta.

Pääkaupunkiseudulla ja sen lähettyvillä on erittäin vaikea päästä pelkillä asuntojen vuokratuotoilla samoihin lukemiin, kuin mikä olisi osakkeiden pitkän aikavälin tuottoprosentti. Alhaisempaa tuottoprosenttia kompensoi se, että asunnoissa suuren velkavivun käyttäminen on mahdollista ja suhteellisen helppoa. Pankit myöntävät yleensä 75-80 % lainaa sijoitusasuntoa vastaan.

Velka tuo kuitenkin mukanaan myös riskiä. Korkojen noustessa tuotot pienenevät ja kassavirran hallinta vaikeutuu. Oma ajatukseni on tällä hetkellä se, että pidän mahdollisimman suuren vivun niin kauan kuin korot ovat alhaalla ja korkojen noustessa kasvatan oman pääoman määrää.

Liian usein asiat ovat jääneet itselläni ikuisiksi ajoiksi suunnitteluvaiheeseen, mutta tällä kertaa oli toisin. Asuntoa ostaessa minulle tärkeintä oli saada ”bisnekset pyörimään”.  Lähdin jahtaamaan asuntosijoittamisen tuottoja pieneltä takamatkalta, kun päätin käyttää välittäjää, mutta toisaalta saamiani oppeja voin hyödyntää koko loppuelämäni. Toivottavasti oppimisen kautta myös tuotot nousevat jatkossa ja asuntosijoittaminen pysyy osana portfoliotani.

Se, että oliko päätös lähteä asuntosijoittajaksi oikea vai väärä selvinnee tulevaisuudessa. Sen voin kuitenkin jo nyt paljastaa, että ei tämä asuntosijoitusprojekti ole aivan käsikirjoituksen mukaan mennyt. Tästä enemmän seuraavassa postauksessa.