Talviklassikko: Omistus- vai vuokra-asunto?

Romut on pakattu ja muuttoauto odottaa pihassa, vain määränpää on epäselvä. Vaihtoehtojen kartoittamisella on siis melkoinen kiire. Päätin tarkastella asiaa taloudellisesta näkökulmasta, muun keskustelun jätän mielelläni muille.

Kyseistä klassikkoa on pohdittu enemmän kuin laki sallii, mutta useissa vertailuissa on syyllistytty kahteen emämunaukseen:

  1. Omistusasunto tulkitaan varallisuudeksi.
  2. Vertaillaan vain asumismuotojen kustannuksia.
1. HERÄTYS! OMISTUSASUNTO EI OLE VARALLISUUTTA! Merkitsevää on ainoastaan se, saako asunnon ostamalla tuloja vai menoja. Normaalitapauksessa vain menoja, joten asia on loppuun käsitelty. Lisää aiheesta esimerksi KTR -blogissa. Mielenkiintoinen vaihtoehto on tosin se, että ottaa lainaa omaa asuntoa vastaan ja hankkii sen avulla varallisuutta. 
2. Asumisen kustannusten vertailu kertoisi puolestaan vain osan totuudesta. Oman laskelmani mukaan vuokralla asuminen on 22 vuoden ajanjaksolla edullisempaa, jos asuntoon sitoutunut raha lasketaan kustannukseksi. Tästä huolimatta omistusasunto voitti klassikon ylivoimaisesti.

Älä siis kysy mitä maksaa. Paljon järkevämpää on pohtia, minkälaisen sijoitusvarallisuuden eli eläkekassan pystyy kerryttämään asumismuodosta riippuen.

Asumisen hinnalla on toki merkitystä, koska se vaikuttaa siihen kuinka paljon voi sijoittaa kuukaudessa. Lisäksi se vaikuttaa siihen, kuinka paljon rahaa tarvitaan eläkkeelle jäämiseen. Sen sijaan sillä ei ole mitään merkitystä paljonko maksan korkokustannuksia asuntolainasta elämäni aikana.

Kuukausittain sijoitettavaksi jäävä raha ratkaisee kaiken.

Aloitetaan ajatusleikki ja verrataan kahta täysin samanlaista henkilöä, jotka asuvat 40 vuotta samassa asunnossa. Toinen henkilöistä asuu vuokralla ja toinen ostaa samanlaisen asunnon omaksi. Vuokralla-asuja tekee lähtötilanteessa yhtä suuren talletuksen sijoituksiin, kuin minkä omistusasunnon ostaja kiinnittää asunnon hankintaan. Sen jälkeen molemmat sijoittavat kaikki kulujen jälkeiset rahansa kuukausittain.

Kerro kerro kuvaruutu, kumpi on kukkarolle kannattavampi? Tässä laskuri helpottamaan vertailua.

Vertailua varten täytyy tehdä muutamia oletuksia tulevaisuudesta. Alla oma näkemykseni:

Laskuri kertoo vastauksen jopa 40 vuoden päähän. Tulokset eivät ole täydellisiä, mutta riittäviä. Valitut tuotot, korot ja kustannukset kehittyvät laskurissa tasaisesti, mutta todellisuudessa näin tuskin on.

Asunnon luvut on poimittu todellisesta asunnosta, joka on yksi vaihtoehto tulevaksi kodikseni. Laina-aika on 22 vuotta, koska se on pisin aika mitä minulle tarjottiin.

Valitsemillani oletuksilla omistusasunnon ostajalla jää alussa vähemmän rahaa kuukausittain sijoitettavaksi kuin vuokraajalle. Omistusasujan sijoitettavissa oleva summa nousee nopeammin kuin vuokraajan, koska inflaatio vaikuttaa vähemmän omistusasujan asumiskustannuksiin, kuin vuokrannousu vuokraajan asumiskustannuksiin.

Kun koko 22 vuoden kakku on lusittu, hyppää omistusasujan sijoitettava summa melkoisesti.

Entä kuukausittaisten talletusten vaikutus eläkekassan arvoon? Tarkastelujakson aikana omistusasujan eläkekassa laahaa vuokralla asujaan nähden. Lainan maksun jälkeen eli 22 vuoden kuluttua omistusasujan eläkekassa alkaa kirimään ja loppujen lopuksi omistusasuja ja vuokralla-asuja ovat lähes samassa tilanteessa eläkekassan osalta.

Asuntoa ei ole huomioitu kuviossa lainkaan sijoitusten arvoon. Laskurista löytyy myös varallisuus asunnon kanssa lievittämään oireita niillä lukijoilla, jotka eivät ole vielä valmiita hyväksymään koko totuutta.

22 vuoden kohdalla vuokraajan eläkekassa on 105 000 euroa suurempi kuin omistusasujan. Ensimmäinen ajatus on siis, että kannattaa asua vuokralla, koska silloin saa aikaisemmin enemmän rahaa. Mitä jos molemmat jäävät eläkkeelle 22 vuoden kohdalla?

Omistusasujan kustannukset romahtavat lainan maksun päätyttyä 500 euroa pienemmiksi, kuin mitä vuokralla asuja maksaa omastaan. Olettaen, että eläkekassasta voi nostaa 4 % vuosittain ja että pääomatulovero on yhä 30 %, tarvitsee 500 euron kuukausittaisen tulon saavuttamiseksi noin 214 000 euroa isomman eläkekassan.

Omistusasuja voittaa kilpailun 22 vuoden kohdalla noin 109 000 eurolla!

Huomioitavaa:

  • Mitä lyhempi laina-aika, sen kannattavampi olisi vuokra-asunto
  • Mitä isompi omapääoma, sen kannattavampi olisi vuokra-asunto
  • Asunnon hintojen kehityksellä ei ole merkitystä, jos sillä ei ole vaikutusta vuokriin

Asuntolaina kannattaa siis maksaa takaisin mahdollisimman hitaasti ja niin pienillä kuukausisummilla kuin vain on mahdollista. Tämä pitää kuitenkin paikkansa vain niin kauan, kun sijoitusten tuotto on suurempi kuin asuntolainen korko. Toisaalta täytyy myös punnita sitä, että milloin varma kustannuksilta välttyminen on kannattavampaa kuin riskiä sisältävien tuottojen tavoittelu.

Laskurin antamien tulosten lisäksi päädyin omistusasuntoon myös siksi, että tällä hetkellä maksan lainan vuokran hinnalla, jolloin vuokralla asumalla en saavuttaisi etumatkaa. Voit testata vaikutuksen helposti muuttamalla laskurissa lainan koron 1,8 prosenttiin. En myöskään maksa korjauksia kuukausittain, joten nekin myöhemmin käytettävät rahat ehtivät kerryttää tuottoja.

Sitten vain muuttelemaan laskurin lukuja ja katsomaan minkälaisen tulokseen sinä päädyt. Hauskaa testausta!

EDIT 14.2.2014 Taulukon salasana on P.Ohatta ja samaa pätee kaikkiin taulukkoihini. Taulukko toimii mainiosti myös ilman salasanaa. Kaikkia tarvittavia soluja voi muuttaa ilmankin sitä. Suojaus on sen takia käytössä, että ei vahingossa tule muutettua sellaisia soluja, jotka vaikuttavat laskurin toimivuuteen.  

11 vastausta artikkeliin “Talviklassikko: Omistus- vai vuokra-asunto?”

    1. Päivitin salasanan tekstiinkin, P.Ohatta ja sama pätee kaikkiin tuleviin ja menneisiin taulukoihin. Windows maailmassa taulukossa on muokattavissa kaikki tarpeelliset solut, joten salasanaa ei tarvitse. En muistanut, että MAC maailmassa ei olekaan tuota mahdollisuutta, että suojaisi vain osan soluista. Salasanalla taulokon saa vapaasti muokattavaksi.

    2. Oisko hyvä talviklassikko part 2; mac vai pc?
      Macilla on toki sama mahdollisuus suojata vain osa soluista..
      Ongelma ei varmaan ollut mac/pc vaan mun vanha (2004) excel-versio joka ei osannut kunnolla lukea sun, luultavasti tuoreemmalla systeemilläsii, tekemää versiota. Kokeilenpa uudestaan.

    3. Nyt pääsin muokkaamaan (keltaisia) soluja mutta jostain syystä tuli heti herjaa kun vaihdoin jotain lukuja. Kokeilin sekä Microsoftin Excelillä (2004) sekä Neo Officella..
      Vaivaa olet kyllä nähnyt taulukon vääntämisessä, valitettavasti en saanut tuota vain itse toimimaan.

  1. Hyvä ja kiihkoton artikkeli tärkeästä aiheesta.

    Hyvin tulee selväksi, että asiat eivät ole mustavalkoisia missään vaiheessa. Tällaisissa laskelmissa tuo on nimenomaan myös se ongelma, koska asiaan paljon vaikuttavia tekijöitä myös jää pois. Osa on tietenkin sellaisia, joita on yhtälöön edes vaikea ottaa mukaan.

    Mutta se minkä tuohon laskelmaan kannattaisi myös lisätä omistusasunnon kuluihin ovat myös muut kulut, jotka myös merkittävästi vaikuttavat asiaan, kuten vaikkapa erilaiset verot ja vakuutukset; tietenkin vain niiltä osin, jolloin kulu ei kosketa molempia asumismuotoja.

    Erityisesti asunnon elinaikana tapahtuvat remontit unohtuvat laskelmista usein, vaikka ne ovat lähes satavarma ja merkittävä kuluerä jossakin vaiheessa näin pitkillä aikaväleillä. Summaa on tietysti vaikea tietää etukäteen, koska se riippuu täysin myös asunnon iästä jne., mutta joitakin yleisempien remonttien keskiarvokustannuksia voisi käyttää mittatikkuna.

    Laskurisi vaikuttaa muuten hyvältä, mutta se on salasanasuojattu, joten sitä ei voi käyttää.

    1. Kiitokset kommentista! Remontteja pyrin hieman ujuttamaan tuohon vastikkeen riville, mutta joku oikeasti omistusasunnossa asuva varmasti osaa niiden määrän arvioida itseäni paremmin. Tässä vertailussa vakuutus pysyisi meillä samana, tarkistin sen vakuutusyhtiöstä, että pystyin vertailemaan. Sen sijaa verot eivät kyllä käyneet mielessäkään, koska näitä en itse joutusi kummassakaan vaihtoehdossa suoraan maksamaan. Ehdottomasti kannattaisi näitä kyllä lisätä taulukkoon.

      Kuten mainitsinkin oli tarkoitus pitää laskuri toimivana salasanalla, eipä tuo nyt aivan tarkoitustaan ajanut, mutta tulipahan testattua. Ensi kerralla sitten viisaampana uusi yritys.

  2. Hyvä vertailu. Lopputulokseen vaikuttaa suuresti tuo vuokran määrä ja toisaalta lainan määrä. PK-seudulle tunnetusti molemmat ovat korkeita, mutta yhteisasumisella matala vuokrataso on helpompi saavuttaa kuin edullinen asunto. Se onko yhteisasuminen (pariskuntana tai useampia) kestävä ratkaisu pidemmän päälle on epäselvää minulle.

    Remonttikulut ovat merkittävä rasite omistusasumiselle. Yleensähän näitä jyvitetään taloyhtiöissä neliömäärän mukaan.

    Asetelma kääntyy päälaelleen, kun tosiaan vuokra on matala tai asunto kallis. Myös toki palkkataso vaikuttaa tähän merkittävästi. Omasta näkökulmasta vuokra-asuminen näyttäisi edullisemmalta. Mitä nyt sitten tunnepuoleen tulee niin omistusasuminen ”tuntuu” mieltä rauhoittavalta jossain määrin. Negatiivisena asiana se myös sitoo ihmistä tiettyyn paikkaan. Mitä nyt arvottaa eniten? Jos mahdollisimman nopea vaurastuminen ja työelämän jättäminen on prioriteetti yksi niin halpa vuoka-asunto lienee nopein tapa päästä tähän tavoitteeseen.

    1. Hyviä pointteja! Alueelliset erot ovat varmasti melkoisia, joka taas vaikuttaa asumismuodon valintaan. Jokaisen kannattaa laskea luvut läpi omalla kohdallaan. On aivan totta, että asunto sitoo tiettyyn paikkaan, mutta onneksi jää vielä vaihtoehdoksi vuokralle antaminen. Parhaimmillaan se luo lisää vapautta tuomallaan kassavirralla. Toisaalta oman asunnon vuokralle antaminen tuntemattomalle ei tunnu kovin miellyttävältä ajatukselta.

  3. Valmistuin yliopistosta kohtuullisen hyväpalkkaiseen duuniin vuonna 1999, kuten myös puolisoni. Olemme säästäneet pääosan yli jääneistä rahoista omistusasuntoon, jota olemme vaihtaneet isompaan kaksi kertaa. Jonkin verran palkoista menee sivuun indeksirahastoihin ja ETF:iin.

    Asuntolainan lyhennys on tällä hetkellä 3000 €/kk ja lainaa on jäljellä 200 000 € noin 1 000 000 € arvoisen asunnon hinnasta. En ole tarkkaan laskenut paljonko olemme asunnoistamme maksaneet, mutta 800 000 €:n nettoasunto-omaisuudesta on ehkä 300 000 – 400 000 € asuntojen arvonnousua, jota emme ole maksaneet. Asuntojen hintojen nousu on ollut n. 2,5 % ensimmäisen asuntomme oston jälkeen. Laina on tällä lyhennystahdilla maksettu pois 6 vuodessa, jos arvioi koron olevan keskimäärin 4 %.

    Vastiketta menee nykyään 300 €/kk, kun osakkaat hoitavat isännöinnin ja pihan itse. Isompia remontteja ei ole tullut, mutta jos tulee niin ne maksetaan erikseen. Vastaavan asunnon vuokra on suunnilleen saman verran, ehkä 2500 – 3000 €/kk.

    Jos jonakin päivänä myyn asunnon, niin kyllä sen (nykyarvo) miljoonan voi laskea omaisuudeksi sillä hetkellä kun raha napsahtaa tilille. Vuokra-asuntoa ei voi. En usko, että nettovarallisuutemme olisi isompi, jos olisimme asuneet samoissa asunnoissa vuokralla ja sijoittaneet omistusasumisen ja vuokrien erotuksen.

    1. Tässä piilee juuri kaksintaistelun hienous, koska yleistä oikeaa vastausta ei ole. Jokainen asumispaikka ja asunto on uniikki tilanne. Oikea ratkaisu selviää vain ottamalla laskin käteen ja tekemällä oman parhaan arvauksen. Itse valitsin myös omistusasumisen, ainakin tällä erää.

      Olen kolmannevuosikatsauksissani päätynyt melko ristiriitaiseen tulkintaan. Omistusasunnolla on arvo, joten olen sen huomioinut nettovarallisuuskatsauksessani. Sijoitukseksi sitä en kuitenkaan tulkitse, koska sen aiheuttama kassavirta on negatiivinen. Tästä johtuen olen tulkinnut sekä lainan lyhennyksen, että korot kuluksi. Periaatteessa samalla logiikalla asunnon myynnin voisi sitten aikanaan tulkita tuloksi. Täytyypä vielä selvittää omia ajatuksia mikä olisi paras tulkinta.

      Siinä olet kyllä täysin oikeassa, että kun asunnon myy ja rahat ovat tilillä, voidaan puhua jo varsinaisesta varallisuudesta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.