Kassavirta kuntoon

kassakone-pohattaYksi merkittävimmistä vaurastumisen tekijöitä on kassavirta eli saapuva ja lähtevä raha. Mitä suurempi positiivinen kassavirta on, sitä enemmän taloudessasi on valinnan vapautta. Ylijäämäinen kassavirta on myös mainio eläkkeen edistäjä: mitä enemmän rahaa jää kuukausittain yli, sitä enemmän pystyy tekemään sijoituksia. Päätin tehdä muutamia toimenpiteitä, joilla pyrin lisäämään sijoitettavaksi jäävän rahan määrää.

Ensimmäinen iso muutos oli viimeisen sijoitusasunnon myynti. Retki jäi historiaan otsikolla vieläkin pahempi taloudellinen virheeni. Samalla jouduin tekemään ylimääräisen 11 000 euron lyhennyksen omaan asuntolainaani. Tämä johtui siitä, että aikaisemmin Danskebank on hyväksynyt vakuusarvoksi 80 % asunnon hinnasta, mutta eivät enää. Ainakin sen tarinan mukaan mikä minulle kerrottiin, he ovat päättäneet siirtyä lähemmäs useiden pankkien 70 % mallia, mutta kohteet arvioidaan kuitenkin erikseen. Ilmoitustyyli oli vielä varsin mainio, kun kerroin heille, että sijoitusasunto on mennyt kaupaksi: ”Kiitos ilmoituksesta myydä sijoitusasunto. Sinun pitää muuten samalla tehdä 11 000 euron lisälyhennys omaan lainaasi.” Tästä ei ollut mitään puhetta siinä vaiheessa, kun kerroin suunnitelmistani myydä asunto. Eikä siinä mitään, pankeilla on tietenkin oikeus toimia niin kuin ne haluavat ja turha siitä on ottaa stressiä.

Pankki vaihtoon

Suurempi vakuusarvo oli oikeastaan ainoa syy miksi olin Dansken asiakkaana. Nyt kun tuo ei enää pätenyt, päätin kerätä kamppeeni ja siirtyä vihreämmille niityille. OP:ssa toivotettiin minut tervetulleeksi ja samalla oman asuntolainan marginaali putosi 0,28 % (nyt 1,1%). Lisäksi Danskessa ainoa vaihtoehto olisi ollut pitää kahta lainaa, joista toinen oli alun perin sijoitusasuntoa varten otettu. Nyt sain yhden lainan ja näin ollen myös yhden lyhennyskulun. Bonuksena mahduin vielä yhden euron kampanjaan. Marginaalissa en päässyt lähellekään Rahalla Vapaaksi lukemia, mutta suunta oli sentään oikea.

OP ei tarjoa pankkipalveluita maksutta, mutta siirsin samalla vakuutukset, jotta pääsin bonusasiakkaaksi. Bonukset puolestaan kuittaavat ainakin toistaiseksi kaikki pankkikuluni ja päälle leijonan osan vakuutusmaksuista. Tosin bonukset kertyvät takautuvasti eli tämän vuoden vakuutukset joudun kustantamaan omasta pussista. Lisäksi vakuutusten hinta oli jo valmiiksi aikaisempien vakuutusteni hintaa alempi. Vakuutuksien siirtämisen positiivinen vaikutus kassavirtaan on arviolta noin 12,5 euroa per kuukausi. Samalla jouduin sitoutumaan merkitsemään jotain OP:n tarjoamista rahastoista vähintään 30 eurolla kuukaudessa. Päädyin palkkioiden valossa edullisimpaan korkorahastoon, josta voin nostaa rahat halutessani.

Kuluja pankin vaihdosta tuli 350 euroa, mutta toisaalta sain hieman lisää lainaa verrattuna aikaisempiin lainoihin. Minun maailmassani myös lainan lyhennys on kulu (mutta asunto osa nettovarallisuutta), joten lisälainan pitäisi olla periaatteessa tuloa. Kuukausittaisen kassavirran näkökulmasta ei ole merkitystä onko lyhennys lopulta kulu vai ei. Kyse on silti tililtä lähtevästä rahasta. Ylimääräinen lyhennys on puolestaan sijoitus, koska se pienentää lainan maksuerää eli kehittää kuukauden kassavirtaa positiiviseen suuntaan.

Leikitään vaikkapa, että 10 000 eurolla saa pienennettyä kuukausittaista maksuerää 45 eurolla. Tämä tarkoittaisi vuodessa 540 euroa, joka puolestaan tarkoittaisi 5,4 % täysin riskitöntä nettotuottoa 10 000 euron sijoitukselle. Kassavirran näkökulmasta ei ole merkitystä onko kyse menojen pienentymisestä vai tulojen kasvusta, joka tapauksessa sijoitettavaksi käytettävää rahaa jää enemmän. Mistä muualta saisi samanlaisen tuoton?

Lisälyhennyksen ja pankin vaihdon myötä lainan lyhennykseen käytettävä rahamäärä putoaa noin 140 eurolla (Ennen 520, jatkossa 380). Tai näin siis ensimmäisen kuuden kuukauden jälkeen. Lainalle sai bonuksena heti kättelyssä 6 kuukauden lyhennysvapaan ja päätin sen ottaa käyttöön. Tilapäinen vaikutus on se, että kuukaudessa jää sijoitettavaa noin 340 euroa enemmän. Lisää ajatuksia lainan lyhennysvapaasta voit lukea Talousahdingolta tai Matkallavaurauteen.

Muut peliliikkeet

Tein myös muita peliliikkeitä, kun tartuin tilaisuuteen ja otin vastaan uuden päivätyön. Uuden työn myötä aikaisempaan rahapalkkaan tuli noin 400 euron korotus. Uudessa työpaikassani lounasetu vähennetään palkasta, mutta siitä huolimatta jatkan ravintolatarjoilusta nauttimista päivittäin. En osaa, jaksa, kykene, halua tai ehdi tekemään eväitä. Saan erittäin hyvän ja ravitsevan lounaan 6 – 7 eurolla päivässä eli kuukaudessa rahaa palaa noin 150 €. Vuodessa tämä tarkoittaa 1800 euroa, mutta kiireisen aikataulun keskellä tämä autuuden tuova tuhlaus on joka pennin arvoista. Uuden työn tuoma positiivinen vaikutus kassavirtaan arviolta 200 euroa.

Lisäksi pari pienempää asiaa tulee vaikuttamaan positiivisesti siihen, että pystyn jatkossa tekemään sijoituksia hieman tiheämmin. Ensimmäinen on se, että asuntoni vastike laskee noin 15 eurolla huhtikuun alusta lähtien. Toiseksi olen tähän asti pitänyt työpuhelimen rinnalla aina myös omaa puhelinta, jossa on ollut 10 euron paketti. Jätän yhä oman puhelimen työpuhelimen rinnalle, mutta vaihdoin puhelinliittymän sellaiseen, jossa on muutaman euron kuukausimaksu ja lisäksi käyttö veloitetaan erikseen. Ehkäpä tuosta saa 5 euroa kuluja nipistettyä pois.

Yhteenveto / vaikutus kassavirtaan per kuukausi

  • Vakuutukset 12,5 €
  • Laina 140 € (tilapäisesti 340 €)
  • Päivätyö 200 €
  • Muu sälä 20 €
  • Yhteensä 372,5 € (tilapäisesti 572,5 €)

Lähtökohdat loppuvuoden säästämiselle ja sijoittamiselle näyttävät lupaavilta, joten on aika kääntää nokka kohti uusia ostoksia.

Mikäli koit artikkelin hyödylliseksi, ilahtuisin jos autat jakamalla sen eteenpäin ja tykkäät Facebookissa sivustan P.Ohatta. Otan mielelläni vastaan myös kehitysehdotukset, jos koet että artikkelista jäi puuttumaan jotakin.

16 vastausta artikkeliin “Kassavirta kuntoon”

  1. Hmm ensin kirjoitit että haluat maksaa lainaa aiemmin pois mutta sitten kirjoitatkin että aiot pitää 6kk lyhennysvapaata?

    Meilläkin olisi kohta lainaneuvottelut, otitko muuten tuohon mitään lainaturvaa päälle?

    1. En varsinaisesti halua maksaa lainaa aiemmin pois. Olin pakotettu tekemään ylimääräisen lyhennyksen ja perustelin itselleni, että huonomminkin olisi rahat voinut käyttää. Tässä vaiheessa ei ole tarkoitus maksaa enempää pois, mutta tunnustan, että lainan lyhentäminen on vaihtoehto, joka voi alkaa jossain vaiheessa kutkuttelemaan.

      En ottanut, uskon että en lainaturvan kaltaista vakuutusta tarvitse, mutta kaikki on tietysti mahdollista. Koen, että nykyinen laina on tuloihini ja varoihini nähden nyt melko sopiva. Mieluummin siis säästän lainaturvarahat ja yritän niiden avulla kerryttää omaa ”lainaturvaa”.

  2. >Leikitään vaikkapa, että 10 000 eurolla saa pienennettyä kuukausittaista maksuerää 45 eurolla.
    >Tämä tarkoittaisi vuodessa 540 euroa, joka puolestaan tarkoittaisi 5,4 % täysin riskitöntä
    >nettotuottoa 10 000 euron sijoitukselle.

    Höps. Jos kyseessä olisi 5,4% riskitön tuotto, niin sijoitetun pääoman (10 000eur) saisi 5,4% ”koron” lisäksi takaisin. Näin ei kuitenkaan ole.

    Taitaa kuitenkin mennä pikaisesti ajateltuna siten, että ylimääräisistä lyhennyksistä (jos laina-aika ei lyhene) hyötyy tasan lainan koron verran.
    Jos taas laina-aika lyhenee niin hyötyy korkojen lisäksi myös säästyneissä kiinteissä lainanhoitokuluissa.

      1. Niin siis asunnon hinnan saa takaisin kun myy asunnon. Se 10 000 euron ylimääräinen lyhennys häviää pikkuhiljaa pois siitä syystä, että lainan maksuerät pienenevät.
        Eli tuo 10 000 euron ylimääräinen lyhennys on vähän sama asia kuin sijoittaisi pääoman johonkin kohteeseen, joka hiljalleen maksaa pääoman takaisin (korkojen kera). Tosi asiassa siis tuo P.Ohatan laskema 5,4% vuotuinen tuotto ei ole tuottoa pääoman päälle vaan se sisältää pienen osan pääomasta.

        Käytännössähän tuo ylimääräinen lyhennys menee näin:
        1) Saat tuon 10 000 eur takaisin pienentyneiden lyhennysten muodossa pitkän ajan kuluessa
        2) Hyödyt myös säästyneissä korkokuluissa
        3) Mitään ylimääräistä 10 000 euroa ei ole tulossa, jos pitää asunnon kunnes laina-aika on päättynyt (=lainat on maksettu pois)

        Jos myy asunnon välittömästi ylimääräisen lyhennyksen jälkeen niin toki saa tuon 10 000 euroa takaisin. Mutta mitä pidempään lyhennyksen jälkeen makselee pienentyneitä maksueriä sitä vähemmän saa takaisin asunnon myyntihetkellä tuosta 10 000 eurosta (koska sitä 10 000 euron sijoitettua pääomaa on hiljalleen ehditty maksaa jo takaisin).

        Ja tein vielä varmuuden vuoksi ihan simppelin esimerkin siitä, kuinka virheellisiä tuloksia saadaan jos yritetään laskea vuotuisella kassavirralla jotakin tuottoprosentteja:
        1) Saat 100 000 euron lainan ilman korkoa sukulaiselta 20 vuoden maksuajalla
        2) Vuotuiseksi lainalyhennykseksi tulee täten 5000eur/vuosi
        3) Päätät tehdä ylimääräisen 10 000 eur lyhennyksen lainan puolivälissä (kun lainaa on maksettavana enää 50 000 eur.
        4) Vuotuinen lainalyhennys pienenee tämän seurauksena 4000 eur / vuoteen.
        5) Säästin 1000eur/vuosi loppuajan lyhennyksissä eli tuottoprosentti on 10 000 eurolle 10%!?!?!

        Todellisuudessahan korottoman lainan ylimääräisistä lyhennyksistä ei hyödy mitään. Ts. sama summa tulee maksettua lopulta takaisin teki ylimääräisiä lyhennyksiä tai ei.

      2. Tottakai hyötyy! Oikeasta tuotosta ei tietenkään ole kysymys, mutta kyllähän tuolla kassavirtaa voi pakottaa. Toiset eivät näe siinä eroa, että lyhentääkö ensin kerralla enemmän ja sitten pienemmissä erissä tai suoraan suuremmissa erissä. Itse katson asiaa tässä kohtaa kuukausittaisen kassavirran näkökulmasta ja omassa maailmassani saan kuvitellun tuoton ja mielihyvän, kun kuukausittainen kassavirta on ylijäämäisempi kuin ennen.

        Lainan elinkaari on sitten asia erikseen. Tottahan se on, että ylimääräisessä lainan lyhennyksessä on kysymys rahasta, joka pienentää kuukausittaista maksua, mutta lopulta tulee maksaneeksi saman pääoman ja vain korkojen/kulujen osa jää varsinaiseksi hyödyksi.

        Kolmas asia on sitten asunnon pääoma. Sen kohtalo on spekulaatiota ja omia valintoja – ehkä pääomaa ei koskaan enää näe, jolloin kyse on lopulta ollut kulusta. Ehkä asunnon myy ja pääomalle saa jonkinlaisen tuoton.

  3. Tulipa hyvään aikaan siirrettyä lainat Danskeen, jos ovat luopuneet 80 %:n vakuusarvosta. Edes 75 %:lla asuntojen vakuusarvot eivät riittäisi nykyisiin lainoihin – saati sitten 70 %:lla.

  4. Ylimääräisten lyhennysten tekeminen asuntolainaan tuntuu olevan nyt todella kiistelty sihe. Omassakin blosissani olemme vääntäneet kättä ja humenna, sunnuntaina, julkaisen oman asuntojeni takaisinmaksusuunnitelman. Tervetuloa vain kommentoimaan. Itse pidän ylimääräistä lainalyhennystä erittäin kannattavana juuri siksi, että rahaa jäisi myöhemmin käyttöön huomattavasti enemmän. Samoin vakuusarvoa vapautuu omasta asunnosta, mutta se ei taida Pohattaa enää hyödyttää, kun luopui asuntosijoittamisesta. Ihmettelen kyllä, miten hyljeksittyä on ajatus lainasta vapautuvasta kassavirrasta ja pienemmistä asumiskuluista. Pienet menot ja suuremmat tulothan on kuitenkin muun aijoitustoiminnan edellytys. Hyvä postaus ja tervetuloa OP:lle, olen itse tyytyväinen asiakas. 🙂

    1. Tähänkään kysymykseen ei varmastikaan mitään absoluuttista totuutta löydy. Mielestäni yksinkertaisin tapa lähestyä asiaa on miettiä asiaa oletettujen tuottojen kautta. Jos osakemarkkinan keskimääräinen tuotto on 6%, niin lainan lyhentäminen on mielekästä, mikäli lainan kustannukset ovat tätä suuremmat. Tällä hetkellä (ainakaan toivottavasti) kukaan ei lainastaan tällaisia korkoja maksa, joten sanoisin, ettei ylimääräiset lyhennykset kannata. Erityisen kannattamattomia ovat ylimääräiset lyhennykset vanhemmista asuntolainoista, joissa marginaalit ovat välillä 0.2-0.5% ja viitekorkona 1kk tai 3kk euribor.

      Tietenkin jos ottaa sijoitusnäkemystä, ja arvelee osakemarkkinan kehittyvän epäsuotuisasti, niin ylimääräiset lyhennykset voivat olla ihan OK. Muilla korkosijoituksilla kun ei tällä hetkellä tiliä tehdä. Erityisesti jos lainaa asunnosta on jäljellä vielä paljon, ja vakuusarvo on lainan suhteen äärirajoilla, voi ylimääräisten lyhennysten tekeminen olla suorastaan järkevää.

  5. Pahoittelen siitepöly/ataraxpöhnässä tehtyjä kirjoitusvirheitä. Tabletillakin tuntuu olevan kunnon typopäivä.

    T: Ananas ja kootut selitykset 😀

    1. Mitäs tähän nyt sanoisi – toiset tykkää äidistä, toiset tyttärestä ja jotkut molemmista.

      Ylimääräinen lyhennys vapauttaa kassavirtaa sijoittamiseen, mutta toisaalta menee vaikka kuinka kauan ennen kuin on lisääntyneellä kassavirralla saanut sijoitettua alkuperäisen ylimääräisen lyhennyksen verran. Vapautuva vakuusarvo tuo taas oman elementin tai jos sen jättää höydyntämättä niin asumismukavuus lisääntyy, kun takamuksen alla on enemmän omaa tonttia.

  6. Mielestäni voit irtisanoa rahaston kuukausisäästämisen halutessasi vaikka heti. 😉 Asuntolainoihin myydään useinkin mukaan erilaisia ”kylkiäisiä”, joilla asiakasta koitetaan ensinnäkin sitouttaa vankemmin pankin asiakkaaksi, mutta myös lisätä asiakkaan maksamia tuottoja pankille (asuntolainahan on sisäänveto tuote). Oma vinkkini on, että kannattaa lainaneuvotteluissa selvittää mitkä kaikki lisätuotteet pienentävät marginaalia ja ottaa ne mukaan. Sitten kun lainasopimus (ja muut sopimukset) on allekirjoitettu voi miettiä haluaako noita muita tuotteita oikeasti pitää. Jos ei niin ne voi irtisanoa ilman, että lainasopimukseen enää kosketaan. Tämä koskee yleisesti ainakin lainaturvaa ja kuukausittaisia rahastosäästösopimuksia.

    Sitten tuosta ylimääräisestä lainanlyhennyksestä. Kävikö tuossa siis niin, että sijoitusasunnosta koitui tappiota niin, että siitä jäi myynnin jälkeen lainaa jäljelle? Jos näin kävi, niin siinä tapauksessahan sijoituslainalta poistui vakuus, joten tuo jäljelle jäävä osuus tarvitsi vakuutta ja jos omasta asunnosta sitä ei vielä ollut tarpeeksi tarjota lisälyhennys on ihan ymmärrettävä (=kasvattaa vapaana olevaa vakuutta). Jos taas asuntolainaan tai vakuuteen ei ollut tarkoitus koskea, niin en ymmärrä miten tuo vakuusarvon korotus yhtäkkiä liityi mihinkään.

    Itse kyselin juuri pari viikkoa sitten asuntolainaa Danskesta ja siellä vakuusarvo tosiaan lähti 30%:sta, mutta tippui aika nopeasti 25%:iin ja siinäkin oli kuulemma vielä tarkastelun varaa, veikkaan että juuri noihin edellä mainitsemiini lisätuotteisiin liittyen.

    1. Kiitos Akiiii vinkeistä! Täytyykin alkaa tutkimaan, että saako tuon irtisanottua tuosta vain. Olisi ehkä pitänyt kerätä enemmän ryjää, jos olisi saanut marginaalia alas ja sitten vain irtisanonut ylimääräiset. Oma arvaus on, että en täyty bonusasiakkaan kriteereitä ilman tuota rahastosäästösopimusta. Siinä tapauksessa on pienempi paha vain nostella sieltä tarpeen tullen.

      Sijoitusasunnosta jäi rahaa yli tappioista huolimatta. Asunnot oli pantattu ristiin ja ilmeisesti, kun tuo purettiin sai Danske ilmeisesti mielivaltaisesti antaa asunnolleni minkä vakuuden halusi. Ehkäpä yksi asunto nähtiin isompana riskinä kuin kaksi, mikä on tietysti aivan ymmärrettävää. Eniten tässä jäi oikeistaan kaivelemaan ilmoitustapa, eikä niinkään lopputulos.

  7. Ylimääräisen lyhennyksen tuotto on korkosäästö. Kassavirtafiilikset saisit myös laittamalla 10000€ toiselle pankkitilillesi ja maksamalla sieltä tasaisilla erillä toiselle tilillesi. Jos siis koroissa säästö täyttää tavoitteesi, ylimääräiset lyhennykset on hyviä. Muissa tapauksissa annat rahaa pankkiirille ilmaiseksi ja kun pyydät takaisin, et välttämättä saa tai ehdot on ainakin eri. Jos pörssi romahtaisi 40%, repisitkö hiuksia, kun rahat ei ole sun hallussa etkä pääse ostamaan niillä osakkeita?

    Korot on ollut alhaalla niin pitkään, että inflaation ilot on alkanut ihmisiltä hämärtyä. Se on asuntovelkaisen ja asuntosijoittajan paras kaveri. Kaverius tosin edellyttää kiinteää korkoa ja mahdollisimman pitkäksi ajaksi.

    Koska olet luopunut sijoitusasunnoista, tällä ei ole niin suurta merkitystä mutta asuntosijoittamisessa hienoa on, jos löytää positiivista kassavirtaa tuottavan kohteen isolla velkavivulla. Oman pääoman tuottolukua seuratessa konkretisoituu, kuinka se huononee lainojen lyhentyessä. Silloin ylimääräiset lyhennykset ei käy mielessä.

    1. Velkavipu myös lisää riskiä huomattavasti, eikä asuntojenkaan hinnat automaattisesti nouse inflaation myötä. Toki suurissa kasvukeskuksissa asuntojen hinnat ovat keskimäärin nousseet tai ainakaan ei laskenut merkittävästi (ja vain keskimäärin), mutta suurimmassa osassa Suomea asuntojen hinnat ovat pikemminkin laskeneet. Pk-seutu on kuitenkin vain vähemmistö Suomessa.

      Inflaatio on vain keskiarvo, jolla ei ole oikeasti mitään tekemistä oman asuntosi hintakehityksen kanssa. Hintakehitys vaihtelee paikkakunnasta, kaupunginosasta, taloyhtiöstä ja asuntoyhtiön sisälläkin asunnosta toiseen. Kyllä, jopa samassa kerrostalossa voi toisen asunnon arvo nousta ja toisen laskea.

      Eikä asuntojen hintakehitys ja inflaatio muutenkaan ole sama asia. 90-luvun laman aikanahan asuntojen hinnat romahtivat noin 50% jopa pk-seudulla, vaikka inflaatio ei missään vaiheessa ollut alle nollan. Inflaatio voi olla vaikka 10% ja silti asuntojen hintakehitys on -10%. Jopa koko Suomen tasolla. Kannattaa muistaa, että inflaatiota ei lasketa pelkästään asuntojen hinnoista.

      Suomi on täynnä paikkakuntia, joissa asuntojen pyyntihinnat ovat romahtaneet kymmeniä prosentteja ja silti asuntojen myynnissä menee yleensä vuosia, jos asuntoa koskaan ylipäätään saa myydyksi. Muuttotappiokunnissa ainoastaan hyvässä kunnossa olevat asunnot saadaan myydyiksi pitkän ajan jälkeen (ja nekin reippaan alennuksen jälkeen), mutta muita ei huoli kukaan pikkurahallakaan. Olen nähnyt myynti-ilmoituksen, jossa isosta omakotitalosta omalla lähes hehtaarin kokoisella tontilla (sähkö- ja vesiliittymien kanssa tietenkin) pyydetään 10 000 euroa ja silti myyminen ei tahtonut onnistua. Eikä kyseistä omakotitaloa edes mainostettu purkukelpoisena, heikkokuntoisena toki. Toisaalta, tontithan ovat käytännössä arvottomia maaseudulla…

      Normaalille palkansaajalle ja asuntovelalliselle muutenkin inflaatio itsessään ei merkitse mitään, vaan oma tulokehitys suhteessa inflaatioon. Ei inflaatio syö lainaa, vaan palkan tai muiden tulojen nousu suhteessa inflaatioon. Esimerkiksi, jos inflaatio on +5% ja oma palkka nousee 0%, ei inflaatio syö euroakaan velasta, mutta leikkaa huomattavasti omaa elintasoa ja heikentää samalla kassavirtaa. Jos taas inflaatio on 0% ja oma palkka nousee 5%, on sillä huomattavasti positiivisemmat vaikutukset omaan elämään. Eli toisin sanoen inflaatiosta on hyötyä ainoastaan silloin, jos oma tulokehitys ylittää inflaation, ei koskaan muulloin. Se että inflaatio ”syö” lainaa on pelkkä myytti, oikeasti myytin kehittymisen aikainen kotitalouksien tulokehitys ”söi” lainaa, ei inflaatio.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.