Vieläkin pahempi taloudellinen virheeni

asuntosijoittaminen-pohatta-turpaan-tuli-taasKun edellisen kerran kirjoitin otsikolla pahin taloudellinen virheeni, olin jossain määrin pakotettu tekemään silloisen ratkaisun ja myymään toisen sijoitusasunnoista. Oma asunto oli siinä kohtaa tärkeämpi. Nyt lähti tappiolla myyntiin jäljellä ollut sijoitusasunto eli käytännössä tein saman virheen toistamiseen. Tällä kertaa täysin vapaaehtoisesti. MUTTA MIKSI IHMEESSÄ?

Ei niin kovin kauan sitten kuvittelin, että isona minusta tulee todellinen kiinteistökuningas. Seuraan Donaldin, Robertin ja Barbaran jalanjälkiä (ilman konkursseja), jotta voin rakentaa imperiumini vielä Ahvenanmaatakin suuremmaksi. Vaan jossain kohtaa unelma muuttui taakaksi. Kaunis ajatus asuntosijoittamisesta alkoi tuntumaan enemmän apinalta selässä.

Nyt tuo apina on viety ladon taakse ja lahdattu.

Kaikki stressi hävisi kertalaakista.

Asuntosijoittaminen ei sovi kaikille

Olen aikaisemminkin kertonut miksi asuntosijoittaminen ei sovi minulle, mutta tässä vielä lyhyt kertaus:

  • Stressi vuokralaisesta (en halua, että kukaan kuseksii pitkin kallisarvoista asuntoani)
  • Asuntosijoittaminen on työlästä (vuokraus, korjaukset, toki vaihtoehtona ulkoistaminen)
  • Hajautus tavalliselle tallaajalle on olematonta
  • Asunnoista ei niin vain pääse eroon (etenkin syrjäisemmillä seuduilla, jo pelkkä tieto epälikvidiydestä rasittaa)
  • Valtava velkavipu
  • Stressi siitä, että jos asuntoa ei saa vuokrattua, tarvitsee siihen kaataa joka kuukausi rahaa, jotta ei ajaudu henkilökohtaiseen konkurssiin

Tappiota tuvan täydeltä

Asunnon ostohinnan rasitteena on se, että hankinnassa on käytetty välittäjää. Ajattelin aikoinaan, että pääsen parempaan lopputulokseen, kun käytän apunani ammattilaista. Joko käyttämäni ammattilainen on ollut amatööri tai sitten asuntoihin pätee sama kuin osakkeisiin eli se, että hintojen kehitystä ei voi ennustaa. Myös myynnissä käytin välittäjää, koska oma kiinnostus ei yksinkertaisesti riittänyt. Vuokratuoton kohdalla kohde on käyttäytynyt aivan laskelmien mukaan lukuun ottamatta pieniä ongelmia paratiisissa.

asuntosijoittaminen_pohatta_tulos_asunto1

Asunnon arvon muutosta en sen sijaan osannut huomioida oikein. Tähän ovat vaikuttaneet esimerkiksi tuleva putkiremontti ja se että lähiympäristöön on noussut uudempia ja sen myötä houkuttelevampia asuntoja. Lisää haasteita arvon kehittymisen arviointiin on tuonut se, että oma aikatauluni on muuttunut matkalla. Alun perin ikuiseksi ajateltu sijoitus muuttuikin hyvin lyhytikäiseksi. Mieli tekisi syyttää huonosta ostoksesta ketä tahansa muuta, kuten käyttämääni välittäjää, mutta valitettavasti totuus tuijottaa joka aamu peilistä.

Kyllä – nolottaa, harmittaa ja hävettää.

Ei todellakaan ole helppoa heittää hukkaan valtavia summia rahaa. Eikä blogin kirjoittaminen tee asiasta yhtään sen helpompaa. Miten voin enää kertoa muille fiksuista rahankäyttötavoista, kun itse kusen rahani aivan miten sattuu? Ehkä olisi syytä pakata kamat ja jättää rahasta puhuminen muille.

Kyllä - nolottaa, harmittaa ja hävettää. Vältä nämä virheet asuntosijoittamisessa Klikkaa ja Twiittaa

Toisaalta mitä se kertoisi minusta, jos olisin luovuttamassa heti pienten vastoinkäymisten edessä. Omasta näkökulmastani uskon tehneeni parhaan mahdollisen valinnan olosuhteet ja oma itseni huomioiden. Mitään pakkoa myynnille ei ollut ja olisin ihan hyvin voinut odottaa ja katsoa miten asunnon hinta kehittyy. Todennäköisesti olisin joskus saanut omani pois ja ehkä vielä vähän karkkirahaa kaupanpäälle. Vaan kun myymällä pystyin helpottamaan omaa oloani merkittävästi, en voi olla kauhean kaukana oikeasta ratkaisusta. Ehkä kyse on siitä, että myös minä elän hetkessä ja unohdan tulevaisuuden.

Tunne itsesi

Rahassa on aina kyse niin paljon enemmästä, kuin pelkästään euroista tai dollareista. Raha on työkalu ja sen tarkoitus on tehdä elämästä parempaa. Siinä kohtaa kun tämä työkalu aiheuttaa enemmän onnettomuutta kuin onnea, on jotain isosti pielessä. Yleensä vika ei ole itse työkalussa, vaan käyttäjässä. Tällä kertaa olin käyttäjänä hankkinut vääränlaisia työkaluja tai ainakin itselleni sopimattomia sellaisia. Osa sijoittajaksi oppimista on se, että tuntee itsensä. Viimeistään nyt tiedän, että asuntosijoittaminen ei ole minua varten.

Monista saattaa tuntua aivan käsittämättömältä, että miten sijoitusasunto voi aiheuttaa moista ahdistusta. Mielestäni yhtä outoa on se, että miten laskevat kurssit voivat aiheuttaa ahdistusta sijoittajissa – sehän tarkoittaa vain, että osakkeita saa ostettua aikaisempaa paremmalla hinnalla. Kaikki riippuu siitä mistä perspektiivistä asiaa katsoo. Osakekurssien volatiliteetin kanssa pystyn elämään, sijoitusasunnon kanssa en.

Ehkäpä suurin virheeni on ollut asuntosijoittamisen aloittaminen ylipäänsä. Asuntosijoittaminen kuuluu ehdottomasti siihen kategoriaan, että asian kuvittelee olevan hienoa ja ihmeellistä, mutta todellisuus ei ihan vastaa mielikuvaa. Tai ei ainakaan omalla kohdallani vastannut.

Miksi päätin myydä sijoitusasunnon?

  • Ei stressiä vuokralaisesta
  • Ei puhteita vuokrauksen tai asunnon ylläpidon osalta
  • Riskit liittyen suureen velkataakkaan kutistuivat merkittävästi

Toisin sanoen olen laiskan pulskea porsas ja pidän yksinkertaisesta sekä helposta elämästä.

Yhteenveto

Nyt kun ratkaisusta on kulunut muutama päivä, on olo uskomattoman helpottunut. Tappiota tuli, mutta kestän sen ja siirrän katseeni tulevaan. Sijoituslainojen määrä lyheni rytäkässä noin 64 000 eurolla ja se jos mikä saa olon hilpeäksi. Lisäksi jouduin lyhentämään omaa asuntolainaani 11 000 eurolla vakuusarvoista johtuen. Varsinkin nyt kun tulot ovat hieman epävarmalla pohjalla, ei riskin pienentäminen tee yhtään pahaa. Kuukausittaiseen kassavirtaan tulee myös helpotusta, koska enää ei tarvitse maksaa sijoituslainaa tai sijoitusasunnon vastikkeita. Luonnollisesti vuokratulot jäävät myös pois. Eipä tarvitse myöskään pääomatuloveroja maksaa ihan lähiaikoina.

Se mitä asunnosta jäi käteistä on jo laitettu osakkeisiin. Kaikki eivät varmasti tästäkään liikkeestä ole kanssani samaa mieltä. Itse uskon pääseväni parhaaseen lopputulokseen ostamalla aina kun pystyn ympäristöstä välittämättä.

Osakkeissa voin noudattaa suosikki strategiaani ”osta ja unohda” (”Set it and forget it”) – strategia mihin asuntosijoittaminen ei yksinkertaisesti omassa käytössäni taivu.

Kuulisin mielelläni mielipiteesi artikkelista esimerkiksi kommenttien kautta. Mikäli koit artikkelin hyödyllikseksi, ilahtuisin jos autat jakamalla sen eteenpäin ja tykkäät sivustani P.Ohatta myös Facebookissa. 

57 vastausta artikkeliin “Vieläkin pahempi taloudellinen virheeni”

  1. Helppo ja yksinkertainen elämä kuulostaa mukavalta. Siksi olen itsekin osakkeissa ja todennäköisesti pysynkin.

    Toisaalta on hyvä että sait kokeilla tuota asuntosijoittamistakin, nyt sitten tiedät ettei se ole sinua varten.

    EDIT: Nimestä näkyy keneltä kommentti on tullut, ei vaadi enempää terveisiä

      1. Tulihan sitä suunniteltua kaikenlaista, jos tarkoitat siis niitä vuokra-asuntoja. Mietin kuitenkin etten jaksa vuokrauksesta aiheutuvaa taakkaa ja jatkan osakkeilla. Tyttöystävän kanssa katsotaan kyllä isompaa rivariasuntoa Vantaalta 🙂

      2. Juuri niihin viittasin. Ehkäpä tuo on oikea ratkaisu, ainakin harkinta kannattaa tehdä huolella niin ei vältyt isolta sotkulta.

        Jos päädytte johonkin naapuriin niin teretulemasta gaffelle!

  2. Minä haaveilen asuntoaijoittamisesta mutta todennäköisesti haaveni ovat liian romanttiset todellisuuteen nähden. Pitäisi olla 10 miljoonaa niin voisi hajauttaa ja ulkoistaa hoidon ja ylläpidon, silloin asuntosijoittaminen olisi ehkä kannattavaa ja kivaakin. Kiitos rehellisestä postauksesta.

    1. Oma kuva ainakin oli yliromanttinen. Ei nyt ainakaan kannata useampaa asuntoa ostaa ennen kuin on varma edes siitä yhdestä, mutta kyllä monet asuntosijoittamisesta myös pitävät.

      En tiedä miten hyvin tuo ulkoistaminen onnistuisi piensijoittajalle, mutta eiköhän siihenkin joku palvelu ole olemassa. Tai jos ei ole niin siinä voisi olla jollekin hyvä idea. Toisaalta tullaan taas siihen kysymykseen, että jos haluaa passiivisen sijoituksen, niin onko asuntosijoittaminen se oikea valinta.

  3. Vain valehtelijat eivät koskaan tee virheitä. Omista virheistään kertominen on melkein parasta mitä bloggaajat voivat lukijoilleen kirjoittaa. Toiset virheet maksavat enemmän kuin toiset. Ei toi noin kymppitonni mikään mahdoton erehdys ole mikäli nyt opit siitä. Sinulla on monta vuosikymmentä aikaa korjata se.

    Oletkos muuten jo päivittänyt omaan sijoitusstrategiaasi kohdan en osta sijoitusasuntoa, koska (syyt perään)? Useimmat meistä jättävät strategiastaan ne kohdat pois, joita ei pidä tehdä. Mielestäni siihen pitäisi lisätä nekin. Itselläni lukee strategiassa älä osta sijoitusasuntoa, metsää, jne.

    1. Juu eiköhän tästä selvitä, eipä tuo tosiaan minua ihan epätoivon partaalle aja.

      Erittäin hyvä pointti! Täytyy ehdottomasti päivittää tuo strategiaan ja perustelut mukaan, että ei vain pääse taas joskus tulevaisuuden innostuksissa unohtumaan. Kiitos vinkistä!

  4. Hatunnosto rehellisestä kirjoituksesta. Ilmeisesti oma nahkani on niin parkkiintunut niskassa olevan velan suhteen, ettei yhdestä sijoitusasunnostani oleva sijoituslaina tunnu pahalta. Lisäksi vuokralaisen hommaaminen aikanaan oli minulle mukavaa vaihtelua leipätyöhön verrattuna. Minulla on ollut hyvää tuuria, tosin minimoin vuokrausriskin ostamalla asunnon kaupungin keskustasta (sain valita monesta ehdokkaasta).

    Hyvä pointti on myös hajauttamisen vaikeutuminen, kun kyseessä on piensijoittaja: asunto suomalaisessa kaupungissa on toistaiseksi yli puolet sijoitusvarallisuudestani.

    Osakkeiden hyvä puoli on niiden ostamisen, omistamisen ja myymisen vaivattomuus ja halpuus verrattuna mihin tahansa muuhun tuottopotentiaalia sisältävän sijoituslajin kanssa.

    1. Itsellä meni lainat muutaman vuoden ihan huomaamatta. Jostain syystä fiilis muuttui vähitellen ja konkretisoitui siinä kohtaa, kun tulot muuttuivat epävarmemmiksi. Toivotaan, että sinulla fiilis säilyy!

  5. Kiitokset kirjoituksesta. Asuntosijoittaminen ei tosiaan sovi kaikille ja on viisautta tunnustaa se.

    Itselläni vuokralaisen hankinta tuntui mukavalta vaihtelulta arkeen, mutta voi olla että siitäkin hohto katoaa kun joutuu toistamiseen sitä tekemään. Enemmän kuitenkin hirvittää remontit yms, joissa en ole parhaimmillani. Kaipa niistäkin kuitenkin selvitään.

    Tai jos ei, niin sitten myydään. Toivottavasti ei tietenkään tappiolla, mutta joskus sekin voi olla paras vaihtoehto, kuten sinun kohdalla on käynyt.

    1. Saattaa tosiaan olla, että hohto katoaa sen myötä mitä useammin prosessin käy läpi. Ensimmäinen kerta on vielä mukava ja jännittävä, mutta myöhemmin kyseessä ehkä enemmänkin pakollinen paha. Toivotaan kuitenkin parasta!

  6. Jokainen asuntosijoittaja tekee virheitä se kuinka vakavia ne on riippuu siitä kuinka hyvin on valmentautunut ennen ensimmäistä sijoitustaan. Itsellä on kanssa yksi ongelma tapaus johon iskee putkiremontti tänä vuonna. Kaikki siinä tehdyt virheet olisin voinut välttää jos olisin käynyt valmennuksissa ennen sen ostoa. Sitä kun oli onnistunut tekemään yhden hyvän sijoituksen luuli osaavansa jo homman. Sama pätee osakesijoituksissakin, mutta yleensä niissä virheet maksavat vähemmän. Itseäni tämä virhe ei ole vielä lannistanut asuntosijoittajana, mutta olen tullut sen myötä kärsivällisemmäksi ja seuraavaan kohteen tulen valitsemaan huomattavasti tarkemmin, itseasiassa en usko että tulen ostamaan uusia asuntoja ennen kuin asuntojen hinnat kokee romahduksen.

    1. Se on totta, että huolellisella valmistautumisella välttää monet virheet. Eipä itsellänikään ole virheistä tapana lannistua kuin korkeintaan hetkeksi. Menestys on sinäänsä sivuseikka eikä oikeastaan ole vaikuttanut päätökseeni. Nytkään tappiota ei olisi pakko ollut realisoida ja varmaan olisin voinut pitää asunnon pidempäänkin myynnissä ja toivoa parempaa hintaa. Ehkä menestys olisi tehnyt omasta näkökulmastani asuntosijoittamisesta hieman mielekkäämpää, mutta tuskin niin paljon, että siitä olisi silti tullut itselleni sopiva sijoitusmuoto.

  7. Olen ihmetellyt kohkaamista sijoitusasunnoista.

    Siinähän valtavalla vivulla tehdään älyttömän iso investointi matalatuottoiseen kohteeseen olemattomalla hajautuksella.

    Kun olen tumpelo käytännön korjaustöissä kaikki pitäisi teettää ulkopuolisella. Vuokralaisten kanssa pelaaminen nykyaikana on jopa hengelle hupaa puuhaa.

    Samoin suhtaudun koronkiskurin hommiin eli ”vertaislainukseen”.
    Laiska pysyköön lestissään. Siis indeksi ja mauksi osakepoimintaa.

    P.S. Onnittelut hyvästä päätöksestä.

    1. Kun olisi tiennyt aikaisemmin sen mitä tiedän nyt.

      Jälkimmäisestä samaa mieltä ja ehkä ymmärrän tuon rastin jättää kokeilematta. Toistaiseksi ei ainakaan mieli ole tehnyt sekaantua.

      Laiska pysyköön jatkossa lestissään

  8. Olen moneen kertaan aikaisemminkin sanonut, että asuntosijoittaminen ei ole piensijoittajalle kannattavaa. Ongelmina on:
    *Hajautuksen puute
    *Massiivinen velkavipu
    *Negatiivinen kassavirta
    *Isot kulut

    Osakesijoittaminen on paljon helpompaa, halvempaa, tuottavampaa ja stressittömämpää. Ainoastaan jos sinulla on kymmenien miljoonien eurojen sijoitusvarallisuus, jolloin voit ostaa tukkualennuksella kokonaisia asuntoyhtiöitä, niin silloin asuntosijoittaminen on kannattavaa.

    Otetaanpa esimerkki. Jos sinulla on 20k € ja laitat sen osakkeisiin, kulut ovat alle satasen luokkaa, saat hyvän hajautuksen, sijoitukset voit unohtaa, kassavirta on aina positiivinen ja maksimissaan häviät vain sijoittamasi summan. Asuntosijoittamisessa kaikki näyttääkin aivan erilaiselta. Laitat 20k € omaa ja 80k € velkarahaa asuntoon. Varainsiirtovero ja välittäjä (myydessä) syövät helposti n. 5000€ asunnon arvosta, kassavirta on alkuvuosina jatkuvasti negatiivinen, asunnosta ja vuokralaisesta on jatkuva stressi ja työ ja jos sinä ja vuokralaisesi menetätte työnne joudut pakkomyymään asunnon ja voit siltikin jäädä velkaa pankille. Ihanaa! Normaali pulliainen joutuu aina ostamaan markkinahintaan ”sijoitus”asuntonsa.

    Asuntosijoittaminen on kuin sijoittaisi osakkeisiin massiivisella velkavivulla.

    Hienoa, että uskalsit tulla kaapista ulos tässä mielessä.

    1. Omalta kohdalta allekirjoitan muut negatiivista kassavirtaa lukuunottamatta. Ehkä tulevilla remonteilla ja sitä kautta alemmalla asunnon hinnalla oli tähän vaikutusta. Käsittääkseni kun siirrytään hieman kauemmaksi isoimpien kaupunkien keskustoista kassavirta on hyvin nopeasti positiivinen. Tosin likviditeettiongelmat taitavat lisääntyä samassa suhteessa.

      Hyvä pointti, että osakkeita voi harrastaa ilman vipua ja näin riskinä on vain oma pääoma. Samoin tuo on tärkeä täydennys, että varainsiirtovero ja (vapaaehtoinen) välittäjän käyttö vievät asuntosijoittajan heti takamatkalle.

  9. Hei,
    Viisaasti teit kun myit ja itsesi vapautit. Asuntosäästämisestä on tehty nyt joku ”köyhien tie rikkauksiin” juttu. Itsestäni tuntuu että rikkaat haluavat kiireesti luopua kannattamattomista asunnoista, joissa on tosiaan remontteja odotettavissa, joten joka tuutista huudetaan kuinka asuntosijoittaminen kannattaa.

    Ei kannata ellei satu omistamaan niin paljon rahaa, että voi velattomasti ostaa kallion parhailta paikoilta yksiöitä. Tuollainen kannattaa, muu ei. Muualla suomessa on hulluutta ostaa ”sijoitusasuntoja” Ennen kuin velka kuoleentuu olet remontoinut asunnon keskimäärin 10 kertaa. Ja lopulta asunnosta myytäessä saatava hinta voi olla täsmälleen sama tai alempi kuin ostohinta. Ellei tosiaan ole kyse ”arvoalueen” asunnosta, joiden hinta nousee tasaisesti.

    1. Vaan eipä taida edes Kalliosta saada kummoista vuokratuottoa, jos avoimilta markkoinoilta asunnon joutuu hankkimaan, mutta ymmärrän pointin.

      Asunnot ovat osakkeisiin verrattuna helpompia ymmärtää myös muuten sijoittamista harrastamattomien ihmisten keskuudessa, ehkä sillä on jotain tekemistä tuon profiloitumisen kannsa. Tai ehkä kyse on vain sattumasta.

  10. En nyt ehkä ihan noin synkkänä välttämättä näkisi asuntosijoittamista. Toki siihen riskejä liittyy, mutta esim. ensin omassa käytössä ollut, nykyistä hintakuplaa ennen hankittu, hyvällä paikalla oleva, jo pitkälti maksettu yksiö kannatti mielestäni jättää vuokrakämpäksi kun tuo kassavirtakin on jo oikeaan suuntaan (lähipiirissäni siis tällainen tilanne). Vuokralaisesta on kyllä toki stressiä välillä. Mutta mielestäni asuntoihin kuten kaikkeen muuhunkin pätee se, että sopivaan hintaan saattaa kannattaa hankkia ja että tilanteet ovat yksilöllisiä.

    1. Niin ja kommenntini siis liittyi lähinnä muiden kommentteihin, blogistin ajatuksia omista prioriteeteistä en tietenkään lähde kyseenalaistamaan

    2. Ja mistähän saat asunnon sopivaan hintaan? Mitä itse olen seuraillut niin 99.9% myytävistä asunnoista tuottaisi negatiivista kassavirtaa kuukaudessa jos ostat asunnon markkinahintaan. Se, että saat ostettua asunnon alle markkinahinnan vaatii myyjän pakkorakoa, joka on todella harvinaista. Jos excel-laskelmissa oletat saavasi 12kk ajalta vuokraa, olet pihalla kuin lumiukko. Realistisempaa olisi olettaa saavasi tuottoa 10-11k ajalta, koska vuokralaiset vaihtuvat ja välittäjä maksaa. Tuossa tapauksessa asunnosta pitäisikin saada niin kova alennus markkinahintaan nähden, että turha edes vaivautua kun voin ostaa esim. Nordean osaketta, joka tarjoaa yli 5% osinkotuoton napin klikkauksella.

      1. Jussi: en välttämättä mistään juuri nyt, mutta mielestäni se ei tarkoita etteikö ole voinut joskus olla tilanne, jossa yksiöitä sai suuristakin kaupungeista kohtuulliseen hintaan. Nordean osinkotuotto on tällä hetkellä ihan hyvä, mutta jokin syy sillekin lienee… En siis itse ole tällä hetkellä sijoitusasuntoa yksiöiden hintakuplan takia ostamassa, mutta en silti koko hommaa tuomitse.

    3. @ aloittelija – saattaa hyvinkin olla paras vaihtoehto jättää asunto vuokralle, jos ei vuokraustoimintaa koe rasitteena. Kyllähän monet asuntosijoittamisella rahaa takovat ja varsinkin, jos vipu on jo kohtuullinen, niin mikäs siinä. Hankkiminenkin saattaa olla fiksua, jos hinta on kohdillaan ja edelleenkään ei koe vuokraustoimintaa rasitteena.

      @ jussi – Eikös tuosta jää vielä 0,01% asunnoista jäljelle 😉 Se on sitten toinen keskustelu, että kumpi on parempi osakkeet vai asunnot. Omalla kohdallani osakkeet, mutta toisille asunnot ovat vähemmän stressiä aiheuttava sijoittamisen muoto.

  11. Lähtökohtaisesti asuntosijoittamisen riskit ovat osakesijoittamista pienempiä, mutta kumpikaan kenttä ei ole vain yksi kuva. Velkavipu on olennainen osa asuntosijoittamista, jo siksi, että pankit myöntävät niihin lainan varsin sopivalla korolla. Provosoiden voisi sanoa, että omaan omistusasuntoon on suurempi riski ottaa lainaa, mitä _hyvään_ sijoitusasuntoon.

    Riskiarviointi on tehtävä huolella kuten missä tahansa muussa sijoittamisessa. Taantuvalla teollisuuspaikkakunnalla olevat asunnot eivät ole lähtökohtaisesti hyviä sijoituksia, vaikka vuokratuotto olisi korkeakin. Minulle tarjottiin tällaista pari vuotta sitten, laskin vuokratuoton olevan ennen remonttivaraa ja veroja huimat 15% vuodessa jo pelkästä pyyntihinnasta, ja aistin, että roimasti alempikin tarjous olisi mennyt läpi. En edes harkinnut ostamista. Sittemmin selvisi, että paikkakunnalla puretaan vuokrataloja, eli vuokralaisen saaminen olisi ollut todellista tuuripeliä.

    Tätä vastoin ostin pienen yksiön yliopistokaupungin keskustasta, jossa riskejä minimovat kova kysyntä yksiöistä sekä vuokra- että myyntimarkkinoilla. Tein tarvittavat kotiläksyt ja laskelmat ennen ostamista, eikä toistaiseksi ole tarvinnut katua. Kokemus minulla on siis vain kaksi vuotta. Tällä hetkellä en aio hankkia useampia sijoitusasuntoja jo mainituista allokaatiosyistä.

    Ja vielä: asuntojen hintapyyntö on eri asia kuin toteutuneet kaupat. Jos asuntomarkkinoilla on normaalitilanne, harva maksaa pyydetyn summan tuosta vain.

    Asia on siis moninainen. En osaa suositella kellekään tuosta vain asuntosijoittamista ja vielä vähempää osakesijoittamista. Se mitä suosittelen on hyvin tehdyt kotiläksyt ja rehellinen arvio itsestä, mitä haluaa ja millä vaivalla ja riskillä. Sen on bloginkirjoittajakin tehnyt, todennut nyt asiat toisin ja fiksusti osannut viheltää pelin ajoissa poikki.

    1. Niinpä!

      Anssi tämän jo poimikin, mutta erittäin hyvin sanottu: ”Se mitä suosittelen on hyvin tehdyt kotiläksyt ja rehellinen arvio itsestä, mitä haluaa ja millä vaivalla ja riskillä.”

      Mielummin juuri etukäteen, vaikka aina ei ennen kokeilemista ole helppoa tietää mikä sopii itselle ja mikä ei.

  12. Näyttää siltä, että oma tyylisi alkaa löytyä ja käyt muutosprosessia läpi ihan kunnolla.
    Asuntosijoittamisesta sinänsä: tuttavapiirissä on tehty isoja voittoja ostamalla, remontoimalla ja myymällä eteenpäin; pintaremontilla ja vuokraamalla. Pitää vain seurata markkinahintoja ja hyvillä suhteilla pankkiin voi ottaa riskejäkin. Varsinkin jos pariskunta yhdessä toimii, yleensä työttömyys tai sairaus ei kuitenkaan molempiin iske yhtäaikaa. Hurjimpien arvonnousujen aika varmaan on takana, mutta markkinoita pitää seurata pidempään.

    1. Vähitellen… tosin muutoksia on varmasti tulossa jatkossakin. Omaan tyyli taitaa tällä hetkellä kallistua aavistuksen enemmän hätäisen toiminnan kuin jahkailun puolelle. Ehkä olisi hyvä ottaa muutama pykälä pois vauhdista.

      Varmasti osaavalle löytyy hyviä kohteita joka markkinassa ja mikäs siinä, jos puuhastelusta tykkää!

  13. Itse olin ollut monta vuotta osakesijoittaja kun päätin kirjoittajan tavoin laajentaa portfoliotani ja ostin kolme sijoitusasuntoa. Myös minä ajattelin sen olevan helppoa ja vaivatonta, mutta yllättävän paljon ”puhaa” tulee matkan varrella. Miten valmistautua siihen että vuokralainen myöhästelee vuokranmaksussa? Tai toiselle pitää antaa varoitus. Myös voimakas velkavivun käyttö mietityttää, eteenkin kuin korkojen tulevaisuus on sumussa. Olen nyt todennut ettei asuntosijoittaminen oikein ole minun juttuni. Pidän asunnot toistaiseksi mutta itse keskityn osakesijoittamiseen optiolla myydä asunnot pois jos korot kovasti lähtevät nousuun.

  14. Hyvä keskustelu, kenelle sopii mikäkin sijoitusmuoto. Minulla pääpaino on asunnoissa. Minusta asuntosijoittaminen on juuri siistiä. Itse koen että ostamisen jälkeen asunnon arvoa ei tiedä (ellei myy), niin hinnasta ei tarvitse/voi stressata. Osakkeissahan arvon näkee niin siinä lasku voi aiheuttaa enemmän stressiä (minua joskus aikaa sitten stressisi laskevat rahastot, noviisina aloitin rahastoilla). Asunnoissa olen pyrkinyt sijoittamaan erilaisiin asuntoihin, pääpaino yksiöissä. Lisäksi voipi olla että painotus on ehkä liikaa vanhoissa asunnoissa (mutta niin vaan olen päättänyt sijoitusuunnitelmastani, kun niiden asuntojen tuotto on paljon parempi. Uudet kohteeni ovat tuotoltaan huonompia). Vuokralaiset saa helposti, kun sijainti asunnolla on hyvä tai hinta on halpa (halpa vuokra koskee minulla vain yhtä asuntoa, joka on aika pommikunnossa). Eli ilmoitus nettiin, 10 min. Yleisönäyttö eli kaikki yhdellä kertaa katsomaan. 15 min näyttö. Ja valmis kopioitava vuokrasopimuslomake mukaan että sen voi täyttää näytössä (toki ensin tarkistan netistä henkilön luottotiedot). Eli itse en ole kokenut hommaa vaikeana. Lisäksi tykkään pikkurempasta. Ja nyt ole oppinut että asuntosijoittaminen on palveluammatti. Kysyn aina lähtevältä vuokralaiselta asunnon mielipiteen ja kerron sen seuraavalle. Minua ei haitaa lyhyet määräaikaisetkaan sopimukset. Pidän vaan sitten vähän korkeampaa vuokraa. Näin saan vuokralaisiksi keikkalääkäreitä. Minun pitäisi hajauttaa sijoituksiani osakkeisiin, mutta vaikeaa se on kun aina löytyy hyvä kiinteistö tai asuntosijoitus.

    1. Mainio juttu, että olet löytänyt sinulle sopivan tavan ja kuulostaa siltä, että suorastaan nautit siitä. Itse en ihan samanlaisia fiiliksiä onnistunut löytämään. Kai tuo uudet vs vanhat keskustelu vie aika nopeasti siihen, että laskeeko pidemmän vai lyhemmän tähtäimen kassavirtaa ja miten remontit sekoittavat pakkaa.

  15. Miksi asuntosijoittajan pitäisi sietää negatiivista kassavirtaa? Ja rahan haaskausta käyttää välittäjää asunto-osakkeen ostotapauhtumassa. Ei ihme, että apina jouduttiin viemään lahdattavaksi.

  16. ”Se mitä suosittelen on hyvin tehdyt kotiläksyt ja rehellinen arvio itsestä, mitä haluaa ja millä vaivalla ja riskillä.”

    Hyvin sanottu – tai siis kirjoitettu. Vaikuttaisi siltä, että kirjoittaja (”P. Ohatta”) on lähtenyt ”soitellen sotaan” ilman perusteellista perehtymistä alalla toimimiseen. Oli ala mikä tahansa niin tulee suurella tod.näköisyydellä persnettoa, jos ei perehdy kunnolla alan koukeroihin.

    1. Aivan oikein, kyllä kotiläksyjä olisi pitänyt tehdä enemmän – siitä ei pääse yli eikä ympäri.

      Negatiivista kassavirtaa en omalla kohdalla allekirjoita tai sitä, että olisin joutunut apinan lahtamaan. Tässä kohtaa kyse oli enemmän vapaasta tahdosta.

  17. ”Olen moneen kertaan aikaisemminkin sanonut, että asuntosijoittaminen ei ole piensijoittajalle kannattavaa. Ongelmina on:
    *Hajautuksen puute
    *Massiivinen velkavipu
    *Negatiivinen kassavirta
    *Isot kulut”

    Hajautuksen puute? Asunnot säilyttävät hyvin arvonsa ja kasvukeskusten asuntojen arvo nousee vähitellen.

    Velkavipu on yleensä suhteellisen suuri, mutta lainojen korot ovat alhaalla. Asunnon arvo nousee yleensä vähintään koron mukaisesti. Asunnoissa on syytä käydä säännöllisesti ”tupatarkastuksessa” ja antaa vuokralaisille vuokra-asujan opas.

    Negatiivista kassavirtaa ei pidä kenekään sietää eli ostetaan vain kohteita, joiden kassavirta on plussalla (muutama kymppi/kk per yksiö). Jos asunnossa on hankittaessa yhtiölainaa, on syytä tarkastaa, että pääomavastikkeet tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa.

    Kulut ovat minimaalisia kun itse perehtyy asiaan ja hoitaa ostamisen, vuokrauksen ja myynnin. On syytä kysellä vuokralaisilta jo hyvissä ajoin, että ovat haluakkaita jatkamaan vuokrasopparia.

    1. Jos on useampia sijoitusasuntoja, voidaan puhua hajautuksesta. Yhteen sijoitusasuntoon rahansa laittaminen on aivan sama kuin laittaisi rahansa yhteen osakkeeseen, eli mitään hajautusta ei ole. Asuntojen arvo taas riippuu kymmenistä eri tekijöistä eikä kaikkien kasvukeskusten lähellä olevien asuntojen arvokaan nouse. On jopa tilanteita, joissa naapurin asuntoyhtiössä asuntojen arvo nousee ja omassa laskee. Itse asiassa, jopa samassa kerrostalossa hintakehitys vaihtelee asunnosta toiseen. Asuinalueen hintakehitys on vain keskiarvo, oikeasti hintakehitys asuinalueen sisällä vaihtelee hyvinkin paljon.

      Asunnossa käyminen taas voi olla hankalaa, koska periaatteessa jokainen käynti pitäisi ilmoittaa etukäteen vuokralaiselle ja pyytää lupa käyntiin. Toki voi mennä yllättäen ovelle, mutta ei vuokralaisella silloinkaan ole mitään velvoitetta päästää vuokranantajaa sisälle. Omalla avaimella asuntoon meneminen ilman vuokralaisen lupaa on laitonta. Olkoonkin, että omistaa asunnon. Vuokra-asujan oppaan voi toki antaa, mutta eri asia on, luetaanko tai noudatetaanko sitä koskaan. Todennäköisesti valtaosa vuokralaisista ei edes vilkaise opasta. Jopa ne, jotka tietämättään oppaan neuvoja noudattaakin.

      Vuokralaisen kohdalla on aina pieni riski, että vuokralainen päättääkin eräänä päivänä tuhota asunnon. Tuollaiset vuokralaiset ovat pahaksi onneksi myös yleensä niitä vuokralaisia, jotka tuskin koskaan tulee maksamaan korvauksiakaan tuhoista. Vuokralaisen tarkka valintakaan ei poista kaikkia näitä tapauksia, vain vähentää riskiä. Eikä vakuutukset korvaa yleensä läheskään kaikkia vahinkoja.

      Ja muutenkin asuntojen arvon nousua ollaan liioiteltu, tilastoihin nimittäin tulee koko ajan uusia asuntoja. Esimerkiksi käytettyjen autojenkin keskimääräinen myyntihinta liikkeissä pysyy suunnilleen samana vuodesta toiseen, mutta silti autojen hinta oikeasti laskee yleensä 10-15% vuodessa. Samaa tapahtuu asunnoissakin, mutta pienemmässä määrin. Joka vuosi tulee kuitenkin markkinoille kymmeniä tuhansia sellaisia asuntoja, joita ei aiemmin ole myynnissä ollut. Näissä uusissa asunnoissa on tietenkin korkeampi myyntihintakin ja antaa helposti väärän kuvan hintojen kehityksestä. Oikeastaan ainoastaan seuraamalla saman ikäisten asuntojen hintakehitystä voitaisiin tietää oikea hintojen kehitys, mutta näitä tietoja ei pahemmin julkaista.

      Kuluja tulee aina sijoitusasunnossa, vaikka hoitaisi myynnin, vuokrauksen ja ostamisen. Ja jos asunnossa pitää korjata jotain, on vuokranantaja velvollinen korjaamaan asian ja maksamaan siitä. Jos vaikka jääkaappi tai liesi hajoaa, kuuluu vuokranantajan ostaa uusi. Tietenkin myös isommat korjaukset menee aina vuokranantajan kukkarosta, jos vuokralainen ei ole syyllinen. Asunnoissa on usein niin, että mitään kuluja ei tule vuosiin ja sitten yhtenä päivänä tulee useiden tonnien kulut kerralla.

      Monet laskevat hinnan myös omalle vapaa-ajalleen. En minäkään tekisi sataa tuntia työtä parin satasen säästön takia. Vapaa-aikani on tuota monin kerroin arvokkaampaa. Jos sadan tunnin työllä saa tonnien säästön, voi tuo olla kannattavaakin. Asuntojen myyntiin, vuokraukseen ja ostoon kuluu kuitenkin paljon aikaa. Toki, jos ei laske vapaa-ajalleen mitään hintaa ja pitää asuntosijoittamista harrastuksena, on tilanne täysin eri.

    2. ”Jos asunnossa on hankittaessa yhtiölainaa, on syytä tarkastaa, että pääomavastikkeet tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa.”

      Voisiko joku selittää tätä kohtaa vähän laajemmin? Eikö niitä aina merkitä ja miksi pitää tulouttaa?

      1. Vain tuloutettavat vastikkeet saa vähentää vuokratulosta. Jos vastike rahastoidaan, niin silloin vähennysoikeutta ei ole. Ensimäisessä vastike pienentää verotettavaa vuokratuloa, kun jälkimmäisessä sillä ei ole verotukseen vaikutusta, mutta joudut sen silti maksamaan.

  18. Vuokra-asuntoihin sijoittaminen on ollut pitkään ”in” kun korkotuottoa ei saa oikein mistään.

    Minulla on kokemusta vuokra-asuntojen omistamisesta noin neljännesvuosisata. Olen ollut siinä mielessä tylsä (ja alhaisempaan tuottoon tyytyvä) että en ole käyttänyt velkavipua lainkaan. Viimeisten viiden vuoden aikana olen myynyt muutaman kämpän, kun ostaja on ollut tarjolla ja hinta myyjälle hyvä. Ostoja en ole tehnyt.

    Perusteluni ostojen tekemättä jättämiseen on yksinkertaisesti liian kova hintataso. Aikaisemmin pyöritin Exceliä, joka antoi vihreää valoa asunnon ostamiseen kun vuokratuotto oli 6 %. Eipä ole viime vuosina vihreää näkynyt. Jos taas tyytyy vaikka 3 %:n tuottoon, jää kaikki riskit auki sekä korkojen nousulle (eli vuokratuotto kontra markkinoilta saatava korkotuotto), talonyhtiön isommille remonteille ja mahdolliselle ”hutikuukaudelle” kun asunto on tyhjä. Kuriositeettina todettakoon että minulla ei ol ollut asunnot tyhjänä koskaan.

    Muutaman asian olen oppinut, eli:

    Sijainti. Kannattaa mieluummin maksaa enemmän ja ostaa paikalta, johon on esimerkiksi opiskelijoiden tulva.

    Aika. Asunnon hintaa ei noteerata pörssissä joka päivä ja transaktiokulut ovat suuret. Lähtökohtaisesti minimi 10 vuotta.

    Varustetaso ja ”stailaus”. Nykyajan hyvä vuokralainen on nirso. Muistan minkälaisissa asunnoissa tuli itse joskus asuttua. Tänään niihin ei hyvää vuokralaista saa. Astianpesukone on kysyttyä tavaraa, pesukoneen pitää mahtua kylpyhuoneeseen. Parketti (vaikka laminaatti) pitää olla ja vaaleat pinnat. Säilytystilaa. Tänään ostaisin vain asunnon jossa on parveke, pienikin.

    Vuokrasopimukseen joku minimi korotusklausuuli. Käytät sitä sitten tai et, mutta et tarvitse elinkustannusindeksin seurantaa jos on todettu vaikka ”minimitarkastus vuodessa + 1,8 %”. Monella tutulla on kämppä samalla vuokralla kunnes vuokralainen vaihtuu.

    Älä ota asuntoa henkilökohtaisesti. Vaikka haluat että oma kotisi on sliipattu ja aina tip top, voi olla parempi että vuokralainen saa itse halutessaan maalata seinät uudelleen ja tukkia taulunjäljet. Voit toki asettaa jotkut raamit väreille yms. Muistan yhdenkin asunnon, jossa en itse käynyt 10 vuoteen. Nykyään kyllä puhelin soi herkästi jos joku paikka repsottaa. PAITSI – jos nautit pikkuremontin teosta ja sisustamisesta, silloin tämä on sinun juttusi.

    P. Ohattaa onnittelen siitä että vedit johtopäätökset ennen kuin homma alkoi ahdistaa 🙂

  19. ”Asunnossa käyminen taas voi olla hankalaa, koska periaatteessa jokainen käynti pitäisi ilmoittaa etukäteen vuokralaiselle ja pyytää lupa käyntiin.”

    Tietysti pitää kysyä lupa, mutta ainakaan omat vuokralaiseni eivät ole koskaan vältelleet ”tupatarkastusta”.

  20. ”Eikä vakuutukset korvaa yleensä läheskään kaikkia vahinkoja.”

    Itse vaadin sopimuksissa, että vuokralainen ottaa laajan kotivakuutuksen vastuuosineen.

    In sum: Riski riippuu siitä, miten asiat tekee. Sama koskee tietysti myös esim. osakkeita ja rahastoja.

  21. Hyvä kirjoitus, kiitos!

    En ole koskaan erityisemmin viehtynyt asuntosijoittamisesta. Syynä on, kuten monien muidenkin kommentoijien, sen eteen nähtävä vaiva. Ei maksa vaivaa vai kuinka? No, oli miten oli, eilen tein Juudaat ja ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni. Kaikesta huolimatta. Voisin kysyä itseltäni miksi? Ja tässä vastaus. Otin asuntoon 92 % vivun. Asunnosta saatava vuokra kattaa tämän juuri ja juuri. Ajatelkaa? Saatava sijoitetun pääoman tuotto on aluksi 100 % paikkeilla bruttona ja nettonakin korkokulujen jälkeen 50 %. Fantastista, ainakin nyt, kun en ole kokenut vuokranantajan ikäviä hetkiä.
    Nyt minun portfilioon kuuluu yksi asunto-osake ja äärimmäisen keskitetty osakesalkku. Käytännössä yhtä osaketta loistavalla ajallisella kahden päivän hajautuksella. Eli riskit kaakkoon sanon minä. Heikottaako? Vähän, koska osakesalkkuni koko on sen verran reipas, että arvon muutokset ovat tyypillisesti kuukausipalkkani kokoisia. Häiritseekö tämä elämääni? Ei, ei lopulta. Enköhän minä osakkeeni jossain kohtaa taas realisoi, jonka jälkeen odottelen taas sopivaa markkinapenetraatiohetkeä.

    Halusin jakaa tämän, koska absoluuttisesti ajatellen pidän itseäni hieman tyhmänä, hulluna ja peliongelmaisena riskinrakastajana. Tästä kaikesta huolimatta voitollista sijoitustoimintaa jo vuodesta 19XX.

  22. Oletko koskaan harkinnut asuntorahastoja, esimerkiksi S-Asuntorahastoa? Niillä saa käytännössä ulkoistettua asuntojen hankinnan, remontoinnin, myynnin, vuokralaisten etsinnän, vuokralaisriskin, velkariskin (rahasto ottaa velkavipua) ja hajautuksen rahastolle noin 2% kuluja vastaan? Mielestäni varsin kohtuullinen hinta kaikesta tuosta vaivasta ja riskistä. Lisäksi sijoittajaksi pääsee ainakin S-Asuntorahastoon jo 200€ kuukausittaisella panostuksella. Tuottokin on ollut 10% vuodessa miinus kulut eli varsin kohtuullinen. Pakko kai tässä jokin sudenkuoppa on olla?

    1. En ole harkinnut ja on kyllä itselleni täysin vieras tuote. Kuulostaa tosiaan tässä kohta siltä, että tuossa on pakko olla joku sudenkuoppa, mutta valitettavasti enempää en osaa tässä vaiheessa sanoa. Kiitos vinkistä ja täytyy käydä tutustumassa, että mistä oikein on kyse!

  23. Olen itse painiskellut samojen asioiden kanssa. Itse ostin vuosikymmenen vaihteessa itselleni asunnon PK-seudulta alkuun omaksi kodiksi, joka pari vuotta sitten meni vuokralle kun vaihdoin hetkeksi paikkakuntaa. Tämä oli toki tiedossa jo ostohetkellä, näin saa vältettyä mahdolliset tulevat myyntivoittoverot. Nyt suunnitelmissa on kämpän myyminen, mutta ajoitus mietityttää… Toisaalta vuokralaiset ovat toistaiseksi olleet erinomaisia, tyhjiä kuukausia ei ole tullut ja ROE on vieläkin n. 20 % 75 % levellä. Mutta allokaatio tai paremminkinkin sen puute stressaa 🙁 Kämppä nimittäin vastaa abouttiarallaa kahta kolmasosaa koko varallisuudestani. Välillä tulee fiilis, että ensi viikolla kävelen kiinteistönvälittäjälle ja lyön hanskat asuntosijoittamisen osalta kymmeneksi vuodeksi tiskiin, toisaalta välillä tuntuu siltä, että olkoon nyt siinä niin kauan kunnes vuokralainen irtisanoo sopparin, jolloin pintaremontti ja hallittu likvidaatio. Mitä jos vuokralainen päättääkin asua siinä seuraavat 10 vuotta…?! Tuolloin toisaalta muu varallisuus on luultavasti kasvanut eri sfääreihin, säästän ja sijoitan ainakin toistaiseksi keskimäärin 2000 euroa kuukaudessa ja allokaatio-ongelma ei toivottavasti ole tuolloin enää yhtä akuutti. Toisaalta mietityttää myös vaihtoehtoiset sijoitukset (johonkinhan tuo asunnon oma pääoma täytyy tunkea), koska mielestäni ainakin Pohjois-Amerikassa hintaralli on Lehmanin jälkeen ollut huima ja osakkeiden hinnoissa on mielestäni järjestäen tosi paljon ilmaa yhtiöiden taseita katsoessa… Suomessa tilanne ei ole ostajalle välttämättä yhtä synkkä, mutta en tykkää ajatuksesta pitää yli viidesosaa nykyisesestäkään salkussa Helsingissä enkä edes yli kolmasosaa Euroopassa (ml. Helsinki). Väkisinkin käy mielessä, että jonkinlainen kiinteistösijoitus olisi hyvä ja harkitsen kovasti ässän asuntorahastoa ja ehkä (?!) Oravaa, mahdollisesti myös saksalaisia ja amerikkalaisia REIT:ejä. Mielessä on käynyt myös sijoittaminen asuntoihin kaveriporukalla yhtiö kautta tai vaihtoehtoisesti ostaa vaikkapa vuokrattava autopaikka, varasto tms…. Rasge valib, emmakumma vähel, kuten etelänaapurissa taidetaan dilemmasta sanoa :). Ehkä asuntosijoittaminen sopisi paremmin portfolioon kypsemmällä iällä varallisuuden kartuttua toisenlaisiin sfääreihin, näin vajaa kolmekymppisenä hajautuksen puute suoraan sanottuna hirvittää… Samassa veneessä siis olit, tavallaan… Kiitos muuten harvinaisen hyvästä blogista, sen viime aikoina saama huomio on ollut erittäin ansaittua!

    1. Tarkennuksena vielä edelliseen, että REIT:ien ja REIT ETF:ien ongelmana on toki myös se, että niiden kurssit eivät tällä hetkellä ainakaan Amerikoissa vastaa laisinkaan yhtiöiden nettovarallisuutta, toisin kuin itse tehdyssä asuntosijoituksessa, jossa sijoituksella ei ole markkina-arvoa, koska voitonjako-osuuksia ei kaupata.

      Käsitykseni mukaan näiden markkina-arvo nousee reippaastikin tilanteissa, joissa sijoittajat etsivät kuumeisesti hyviä tuottoja ”perinteisiin” yhtiöihin verrattuna. Näin ollen itse REIT:in ROE voi helposti olla toistakymmentä prosenttia, mutta ostajat eivät saa tästä osuutta, koska maksavat vain osuudesta, jonka hinta ei riipu tasearvosta, vaan luonnollisesti osuuden kysynnästä ja tarjonnasta. Sen vuoksi paljon parjattu Orava kiinnostaa, koska yhtiön osakekohtainen pääoma on toistaiseksi n. 20 % kurssia suurempi.

      Toki tällaisessa ajattelussa ei huomioida riskiä, jonka sijoittaja kärsii Oravan jatkaessa aika railakasta kasvamista ostoilla, joita rahoitetaan suunnatuilla anneilla.

    2. Kiitos kattavasta kommentista ja mukava kuulla, että myös blogista on löytynyt luettavaa!

      Itse en ole juurikaan noihin REIT:hin tutustunut, mutta varmasti jossain tilanteissa ihan hyvä lisä salkkuun. Ainakin itse voisin niiden kanssa elää mieluummin kuin sijoitusasunnon. Yksi on tosiaan aika minimaalinen hajautus, mutta jos tosissaan tuosta innostuu, niin aika nopealla aikataululla saa useammankin hommattua. Olettaen, että touhusta pitää.

  24. Moikka,
    Todella harmillinen tapaus. Pakko kuitenkin jakaa vähän positiivisempaa tarinaa.

    Sijoitusasunto on omalla kohdalla ollut erittäin hyvä päätös muiden sijoitusten rinnalla. Ostin pari vuotta sitten Turun keskustasta yliopiston viereltä yksiön 117k hinnalla. Asuntoon oli tulossa julkisivuremontti seuraavan vuoden sisään, mikä vei suurimman kiinnostuksen kohteen osalta eikä näytöllä ollut kuin pari minun lisäksi. Asunto oli muuten remontoitu sisältä täysin, hissit uusittu ja taloyhtiö muuten hyvässä kunnossa. Julkisivuremontti tehtiin vuoden päästä ja se maksoi reilun 30 neliön asunnon kohdalla 3900euroa eli kokonaishinta tällä hetkellä reilu 120k.
    Muutin vanhasta omasta asunnosta isompaan viime vuoden lopulla ja käytin yksiötä osittain panttina uuteen asuntoon. Pankki pyysi heidän välittäjää arvioimaan yksiön takausta varten ja arvio oli erittäin positiivinen, 130k euroa. Asunnon arvo on siis noussut vajaa 10k euroa alle 2v aikana.
    Vuokralainen löytyi ensimmäisellä kerralla kahdessa päivässä ja hoidin itse kaikki työt tämän osalta. Laskin, että aikaa tähän meni kokonaisuudessaan ilmoituksen laatimisesta sopimuksen tekoon maksimissaan viisi tuntia. Ensimmäinen vuokralainen muutti isompaan asuntoon puolisonsa kanssa pari kuukautta sitten ja olin hieman huolissaan löytyykö uutta vuokralaista tammikuussa yhtä nopeasti kuin ensimmäisellä kerralla syksyllä koulujen alkaessa. Huoli oli täysin turha ja uusi vuokralainen löytyi 24h sisään ilmoituksen laatimisesta.
    Omat kokemukset sijoituskämpän osalta ovat pelkästään positiiviset. AIkaisempaa kokemusta ei ole kuin tuttavien neuvot ja itseopiskelu netissä. Vuokratuotto on ollut alusta alkaen noin 5% mihin olen tyytyväinen, koska riskejä pidän erittäin pienenä vs osakkeet. Riskiä voi muutenkin pienentää keskittymällä seuraaviin asioihin

    – Sijainti (lähellä korkeakoulua / keskustaa)
    – Selvitä vuokralaisen luottotiedot ja haastattele aina kasvotusten
    – Takuuvuokra aina vähintään kaks kuukautta
    – Selvitä alueen vuokrataso ennen ostoa ja tee tarjous arvioidun vuokratuoton perusteella
    – Selvitä tulevat ja tehdyt remontit huolelle, älä turhaan pelkää jokaista remonttia yksiöiden kohdalla (julkisivu yksiössä alle 4k vs saman talon kolmiossa yli 10k)
    – Alueen arvon kehitys (näkyy netistä eri sivuistoilta) tulevaisuudessa tuotto voi olla useita kymmeniä prosentteja, mikäli asunnosta haluaa luopua

    Asunnon lyhentää käytännössä kokonaisuudessaan vuokralainen. Laitan lyhennykseen ”omaa rahaa” n. 50e/kk eli oma rahallinen panostus on todella pieni. Myös velkavipua pidän positiivisena, koska itse en käyttänyt sijoitusasuntoon euroakaan oikeaa rahaa vaan käytin panttina omaa asuntoa. Sijoitusasunto tuo itselle nimenomaan turvaa ja vakautta rahastojen ja osakkeiden rinnalla. Olen valmis käyttämään tuon viisi tuntia vaikka joka vuosi, jos sillä saan vuodesta toiseen reilun 5% vuokratuoton. Monesti vuokralainen pysyy pidempään eli vuosittainen ajankäyttö jää jopa alle tuon.

    Tsemppiä sinulle tulevaisuuteen ja toivotaan, että usko sijoitusasuntoihin palaa vielä joskus 🙂

    1. Kiitos kommntista ja mukava kuulla, että menestystä on tullut.

      Ei tässä ole uskosta kysymys. Kyllä asuntosijoittaminen on oikein tehtynä varsin hyvä sijoitusmuoto. Ei siitä ole mitään epäilystä. Lopputuloksella ei ole oman ratkaisuni kannalta juurikaan merkitystä vaan sillä minkälaisena koen asuntosijoittamisen. Se vain on sijoitusmuoto joka ei minulle sovi. Asunnoista luopumisen jälkeen olo on ollut niin paljon kevyempi, että en ikinä tässä elämässä enää sorru moisen ostoon.

      No koskaan ei pidä sanoa ei koskaan. Ehkä jos omaan asuntoon kertyy paljon pääomaa, joka ei ole missään käytössä ja sijoitusasunto olisi marginaalisen pieni osuus kokonaisomaisuudestani, niin voisin miettiä tilannetta uudelleen.

  25. Aikaisempaan virheartikkeliin postasin mamuvivusta.

    Jos tuo siis pitäisi paikkansa niin silloin voisi noudattaa osta ja unohda strategiaa luovalla tavalla. Älkääkä sotkeko asiaan mitään rasismia ajattelen aisiaa ihan siltä kantilta kuin raha määrää. Se on pelkkä sijoitusstrategia. Tiedän paljon maahanmuuttajia eikä minulla ole heidän kanssaan mitään eripuraa. Osa tosin on vaateliaita ja kaikin puolin hienoja tyyppejä joten en ihan sulata tiedon oikeellisuutta.
    Mutta olkaamme avoimia muutenkin kuin maahanmuuttajien suhteen eli tiedon.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.