Asuntosijoittaminen – menestymisen ABC

Asuntosijoittaminen on taitolaji. Omat taitoni ovat olleet toistaiseksi lähinnä flopin luokkaa, mutta menestyminen ei ole mahdotonta.

Henri Neuvonen, JHS-Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja ja intohimoinen asuntosijoittaja, on tehnyt asuntosijoittamisesta itselleen elämäntavan. Pääsin ilokseni jututtamaan Henriä ja jakamaan parhaat asuntosijoittamisen tiedot ja vinkit kanssanne.

Tällä hetkellä Henrillä itsellään on 15 asuntoa ja kolme varastotilaa, joten hän tietää mistä puhuu. Lisäksi Henrin ja hänen isänsä yhteinen yritys, JHS-Kiinteistöt, omistaa 45 asuntoa. Ensimmäisen sijoitusasuntonsa Henri osti vain noin neljä vuotta sitten ja JHS-Kiinteistöt perustettiin vuosi sen jälkeen.

Kun asunnolla halutaan tehdä voittoa, on asunnon tutkimiseen ja valintaan käytettävä aikaa. Henrille olennaisia ovat perusasiat kuten sijainti, asunnon koko, hinta, taloyhtiön kunto sekä arvioitu kysyntä (vuokralle ja myyntiin) sekä millaisia lainaehtoja kohteeseen on saatavilla.

Itse olen pyrkinyt tekemään omat asuntosijoitukseni pitäen silmällä lähinnä vuokratuottoa. Mahdollisen arvonnousun olen tulkinnut mukavaksi bonukseksi. Oli mukava kuulla, että ammattilaisena myös Henri painottaa asunnoissa vuokratuottoa.

”Arvonnousun varaan asuntosijoituksia ei kannata laskea. Vuokratuottoa parantamalla asunnon hinnan saa usein nostettua niissä tapauksissa, joissa vuokra laahaa markkinaa perässä.”

Moni on varmasti kuullut sanonnan, että asunnon valinnassa tärkeintä on sijainti, sijainti ja sijainti. Mistä sijoitusasunto kannattaisi siis hankkia? Henrin suosikkina oli alkuun kotikaupunki Jyväskylä. Toisaalta, kun omistaa lukuisia sijoitusasuntoja, on tärkeää uskaltautua myös kotikaupunkinsa ulkopuolelle.

”Jos asunto on muuten hyvä, ei nykypäivänä pitkä välimatka ole suuri este sijoittamiselle. Kun tietää mitä tekee ja on oikeat yhteistyökumppanit, voi vaikka kokonaista kerrostaloa hoitaa toisesta kaupungista käsin.” 

Tällä hetkellä asuntosijoittaminen on trendi: sijoittajia on kuin tatteja sateella. Koska tietämystä on paljon tarjolla ja kilpailu lisääntynyt tuntuvasti varsinkin vapailla markkinoilla, on ammattisijoittajan keksittävä jotain muuta. Vapailla markkinoilla etulyöntiaseman saaminen muihin sijoittajiin verrattuna on yksinkertaisesti erittäin vaikeaa. Mitä ammattilainen sitten tekee? JHS-Kiinteistöt on asettanut tavoitteekseen ostaa isoilta tahoilta useita asuntoja tai kokonaisuuksia kerralla. Tällöin myös hinnat ovat alhaisempia.

Itselleni ei vielä ole ollut mahdollista ostaa useampia asuntoja kerralla. Huolimatta rajallisesta pääomasta, on sijoitusasuntoa vastaan kohtuullisen helppoa saada lainaa. Vieras pääoma lisää riskiä, mutta se mahdollistaa myös moninkertaiset tuotot. Tarkkaa velkavivun määrää en Henriltä saanut, mutta ehdottomasti se on käytössä.

”Jos sijoituskohde on hyvä, velkavipu tekee siitä vielä moninverroin paremman ja mitä enemmän velkaa silloin on, sen parempi.”

Luonnollisesti myös korkojen nousuun täytyy varautua tilanteessa, jossa hyödynnetään merkittävää vipua. Henrin strategiana on ollut sijoittaa kohteisiin, jotka kannattavat korkojen noususta huolimatta. Lisäksi kassassa on maksuvalmiutta pahan päivän varalle.

Kuten kaikessa sijoittamisessa, myös asuntojen kanssa pelatessa riskitekijöitä löytyy. Riskin pienentäminen on mahdollista hajauttamalla eri alueille. Itse olen ehdottomasti hajauttajatyyppiä, mutta ehkä tässä on syy miksi en ole ammattilainen. Henrin mielestä parhaat tuotot syntyvät keskittämisellä.

”Jos tiedät mitä olet tekemässä, tuo keskittäminen parhaat tuotot.”

Ja entäs ne vinkit? Henri listasi asuntosijoittajaksi haluavalle kolme parasta neuvoa sijoitusuran aloittamiseen:

  • Käytä aikaa ja opettele asuntosijoittamista: Lue artikkeleita ja kirjoja.
  • Käy läpi harjoitusmielessä parikymmentä eri asuntoa, vertaile niitä keskenään ja tee niistä analyysi.
  • Tutustu henkilöön, joka on asuntosijoittaja. Saat arvokasta oppia, vältät virheitä ja saat apua tarvittaessa.
Salkunrakentaja -sivustolla Henri on julkaissut kokonaisen postauksen siitä, miten ensimmäisen sijoitusasunnon hankkiminen on helppoa.
Lisää Henrin ajatuksia ja asuntosijoittamista löydät osoitteesta www.sijoitusasunnot.com

5 vastausta artikkeliin “Asuntosijoittaminen – menestymisen ABC”

  1. Itse en ole kiinnostunut asuntosijoittamisesta, koska jokaisen pitää aloittaa yhdestä asunnosta. Ongelmaksi muodostuu alussa kuitenkin hajautus. Mitä jos ensimmäinen vuokralainen ei maksakaan ja tuhoaa asunnon? Tämän päälle vielä lisäksi arvonlasku niin olet kusessa. Tämän ongelman voi ratkaista hajauttamalla useampaan asuntoon, mutta erittäin harvalla aloittajalla on ostaa vaikkapa 10 asuntoa kerralla. Nyt sitten varmasti moni sanoo, että taustat pitää tutkia. Vanhempieni taloyhtiössä, oli vuokralaisperhe, joka oli korkeastikoulutettu. Lopputulema 3 vuoden jälkeen oli homehtunut kylppäri ja rikottu kipsilevyseinä, eikä vuokralainen ollut maininnut näistä mitään.

  2. Neljä vuotta kokemusta nouseviin hintoihin, onkohan vielä aika neuvoa muita?

    15 asuntoa hankittu neljässä vuodessa, joten ovatkohan neuvot miten yleispäteviä kenelle tahansa? Vai olisiko ennakkoperinnön hoitaminen kuvaavampi otsikko.

    Riskien osalta todetaan vain, että kassassa on maksuvalmiutta korkojen nousun varalle? Saakin olla aika tukeva kassa jos 15-45 asuntoa ottaa korkojen vuoksi negatiivista kassavirtaa lyhyenkin ajan

    Mikähän olisi sopiva analogia asuntomarkkinoille ”kun taksikuskit alkavat jakaa pörssivihjeitä on aika myydä osakkeet”.

  3. Miksi ostaa kun asuntoihin , tai kiinteistöihin voi sijoittaa ostamalla Nysestä Reittejä ja nauttia paljon suuremmasta tuotosta ilman kunnossapitoa tai vuokralaisen hankintaa.
    Eroon pääsee pörssin aukioloaikana 5 sekunnissa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.