Asunto on ongelmaomaisuutta

Onko asunto velkaa vai varallisuutta? Aikaisemmin päädyin siihen, että se on velkaa, koska se aiheuttaa kuluja. Asia ei ehkä ole ihan niin yksinkertainen. Mitä jos omistusasuminen on vaihtoehtoja edullisempaa ja se saa aikaan kustannussäästön? Itse olen viimeaikoina nettovarallisuuden seurannan takia joutunut ankarasti miettimään miten arvostan omistusasuntoni.

Jos noudatetaan perinteistä kirjanpitoa, niin omistusasunto kirjautuisi taseeseen eli se olisi varallisuutta. Tämä tarkoittaisi myös sitä, että ainoastaan lainan korko olisi kulu ja asuntolainan lyhennys ei.

Toisaalta, jos sekä asuntolainan korot, että lyhennys tulkittaisiin kuluiksi ei asunto voisi olla varallisuutta. Tämä aiheuttaa kuitenkin ongelmia, koska useimmilla asunnoilla on jokin arvo. Nyt jos asunnon myisi, niin valuuttaa kilahtaisi tilille. Näin asunnon on pakko olla varallisuutta.

Olen kolmannevuosikatsauksissani päätynyt melko sekalaiseen ja kaiken kirjanpidon vastaiseen tulkintaan. Omistusasunto voi olla molempia! Omistusasunnolla on arvo, joten olen sen huomioinut nettovarallisuudessani, mutta olen myös tulkinnut lainan lyhennyksen kuluksi.

Se, että onko lainan lyhennys lopulta kulu ratkeaa vasta siinä vaiheessa, kun asunnon myy. Tässä vaiheessa oletan asuvani aina omistusasunnossa ja siihen hetkeen, että vaihtaisin pienempään asuntoon ja saisin realisoitua edes osan oman asunnon pääomasta on vielä niin pitkä aika, että pidän sekä lyhennystä, että korkoa kustannuksena. Näin lyhennys ei myöskään pääse vääristämään säästöprosenttiani.

Oikein hyvässä lykyssä asunto voi jopa kaikkien kulujen jälkeen osoittautua sijoitukseksi, mutta tätä tilannetta pidän melko epätodennäköisenä. Sen takia en voi pitää omaa asuntoa sijoituksena. Nykyinen asuntoni on kuitenkin kustannussäästö: vältyn maksamasta vuokraa joka on varmasti kulu ja saan tilalle lainan lyhennyksen, jossa on edes mahdollisuus siihen, että se ei ole kulu. Ainakaan lainan lyhennys ei jatku ikuisesti.

Tämä ei suinkaan suoraan tarkoita, että vuokralla asuminen olisi aina omistusasumista kalliimpaa, vaan vertailu täytyy aina tehdä tapauskohtaisesti. Pahimmillaan omistusasunto on vain kustannus. Vertaamalla mahdollisia asumismuotoja selviää mikä niistä on kustannus ja mikä kustannussäästö.

Jos tulevaisuudessa käy niin, että omistusasunnollani on arvo, saan lainan maksettua ja asunnon myytyä täytyy miettiä mihin asumismuotoon päädyn. Saatan esimerkiksi päätyä sijoittamaan entisen pääoman ja siirtyä vuokralle. Toisaalta saatan sijoittaa entisen pääoman ja ostaa uuden omistusasunnon lainalla. Ehkä en edes myy.  

Pitkän, mutta niin tärkeän pohdinnan tulos: Asunnolla on arvo, mutta lainan lyhennys on kulu, kunnes toisin todistetaan.

18 vastausta artikkeliin “Asunto on ongelmaomaisuutta”

    1. Ymmärrän, että ongelmasi on kuinka lasket asuntosi arvon sijoituksissa? Mieleeni kuitenkin tulee, että omistusasunnolla on kuitenkin jokin vakuusarvo jolla saat hankittua esimerkiksi sijoituslainaa. Oma asuntoni o n vakuutena metsäsijoitkselle. Vakuutta ei toki kannata käyttää kovin riskiseen sijoituskohteesen.

    2. Olinkin aiemmin missannut kirjoituksesi. Hyvä teksti! Huolimatta siitä, että meillä saattaa olla näkemysero lyhennyksen luonteesta näyttäisit olevan koko asunnon luonteen kanssa melko lailla samalla linjalla kanssani: Oma asunto vaikuttaa tarvittavan eläkekassan määrään ja se ei missään nimessä ole sijoitus vaan kustannussäästö.

      Olet siinä kyllä täysin oikeassa, että eipä tuo lyhennys juuri eroa korkosijoituksesta. Itse näen näissä kuitenkin pienen vivahde eron, jonka perusteella määrittelen lyhennyksen kustannukseksi. Lyhennys on kustannussäästö, mutta korkosijoitus tuottava.

      Itselläni tällä on vaikutus ainoastaan säästöprosenttiin, koska kuitenkin huomion asunnon varallisuudeksi, vaan en sijoitusomaisuudeksi.

  1. Jos oikein tekniseksi haluaa mennä, niin voisi laskea kuinka monta euroa säästää asumalla omistusasunnossa vuokra-asunnon sijasta ja sen jälkeen diskontata nuo rahat nykypäivään. Siinä olisi omistusasunnon arvo sijoituksena. Diskonttokoron määrittely ja kassavirtojen arviointi olisi tosin haastavaa.

    Helpompaa on ottaa asunnon markkinahinta ja päättää, että asunto on varallisuutta, mutta ei sijoitusvarallisuutta.

  2. Jos lainan lyhennys on kulu, kunnes toisin todistetaan, niin eikös samaa mallia pitäisi silloin soveltaa muuhunkin omaisuuteen, kuten arvopapereihin. Tietenkin arvopapereiden hetkelinen arvon määritys on huomattavasti yksiselitteisempää ja tarkempaa kuin asunnon. Silti pidän todella erikoisena tulkintaasi…

    1. Tulkintani on erikoinen! Siitä ei pääse mihinkään. Arvopapereilla ja omistusasunnolla on kuitenkin merkittävä ero, joka on siinä, että arvopapereilla on positiivinen kassavirta, asunnolla ei. Arvopapereissa pääsen nauttimaan kassavirrasta ja luultavasti joskus jopa koko arvopaperin realisoinnista. Asunnon kanssa tämä on selvästi epätodennäköisempää, koska tällä hetkellä en oleta koskaan asuntoa myyväni.

    2. Onko asia tosiaan noin yksinkertainen?

      Jos arvopapereilla tarkoitetaan perinteistä osaketta, niin silloinhan osingot tosiaan luovat positiivista kassavirtaa. Jos taas sijoitat esim. indeksirahastoihin, niin tällöinhän osingot menevät (ainakin yleensä) vain kasvattamaan sijoituksen pääomaa. Ja raha jonka käytät rahasto-osuuden ostamiseen, tuottaa sinulle negatiivista kassavirtaa siinä missä asunnonkin ostaminen.

      Asunnossa on toki omat ominaispiirteensä. Toisin kuin arvopapereita, niin ihmiset yleensä ostavat asunnon ainakin osittain velkarahalla. Velasta taas tulee kustannuksia, ja negatiivista kassavirtaa. Asunnon ylläpidosta täytyy myös maksaa (vastike tai muut korjaus ja ylläpitokustannukset) joka lisää negatiivisen kassavirran määrää. Kuitenkin on huomioitavaa, että oma asunto tuottaa positiivista kassavirtaa siinä mielessä, että vuokrakustannukset katoavat. On myös huomioitava, että tarvittaessa asunnon voi aina realisoida, ja muuttaa takaisin vuokralle, jolloin lyhennetty laina vapautuu takaisin käyttöösi.

      Eli minun mielestäni arvopapreisijouts on hyvinkin samanlainen kuin sijoitus omaan kotiin. Sijoitettu raha on aina saatavissa takaisin. Myyntiarvo tietenkin määräytyy markkinoilla. Ennen myyntiä molemmat tuottavat lähinnä negatiivista kassavirtaa (ostokustannus). Osakkeiden luoma positiivinen kassavirta on osingot, kun puolestaan asunnon ”positiivinen” kassavirta on vuokran ja vastikkeen välinen erotus.

      No, tämä on tietenkin vain oma tulkintani asiaan, ja muut tulkinnat voivat olla yhtä oikeita tai vääriä 🙂

    3. Oman tulkintani mukaan on, mutta se mikä olisi oikea tulkinta taitaakin sitten olla maku kysymys. Ostokustannus on vain osa totuudesta ja kuten sanoit asunnosta syntyy aina oston jälkeenkin kustannuksia. Arvopapereista ei. Itselleni ero tulee juuri tuosta kustannussäästö vs oikeasti positiivinen kassavirta.

    4. Ymmärrän.

      Itse puolestaan harrastan paljon idenksirahastoja, jolloin arvopapereiden kassavirta on käytännössä nolla. Näin ollen, velattoman asunnon tuoma kustannussäästö verrattuna vuokralla asumiseen tuntuu itseasiassa paljon konkreettisemmalle kuin osakesalkun hetkellinen kokonaisarvo.

  3. Moi! Asunnon arvottaminen varallisuuden laskennassa on haasteellinen. Olen päätynyt seuraavaan yksinkertaiseen ratkaisuun ja kaavaan omassa kirjanpidossani: asunnon hankintahinta – jäljellä oleva velka. Tämän erotuksen arvon kirjaan varallisuuteeni. En ota huomioon asunnon hinnankehitystä, koska en ole lähitulevaisuudessa myymässä.

    Yhdeksi ongelmaksi muodostuu yhtiölaina. Juuri valmistumassa oleva julkisivuremontti entiseen sittemmin vuokrattuun omistusasuntooni periaattessa pyyhkii kolmen vuoden lainanlyhennysten tuoman lisäyksen varallisuuteeni. Jotta seurantani ei menisi liian monimutkaiseksi ja liian moneen oletukseen perustuvaksi, en ota yhtiölainaa huomioon. Tällä hetkellä vuokralainen lyhentää asuntolainan lisäksi myös yhtiölainaa. Yksinkertaistamisen lisäksi se on yksi syy yhtiölainan huomiotta jättämiseen.

    Kun päätän asunnon myydä jonain päivänä, realisoituu asuntoon sitoutunut varallisuus käsin kosketeltavaksi käteiseksi. Tällä varallisuudella tavoitteenani on mahdollistaa velaton omistusasuminen, jotta olisin riippumaton palkanmaksajan lisäksi myös pankista.

    1. Samanlaista kaavaa olen itse noudattanut ja tuo vaikuttaa toistaiseksi pätevältä. Ehkä sitä voisi jossain vaiheessa yrittää päivitellä asuntoja markkinahintaan, mutta kuten sanoit, todellisuus selviää vasta realisoinnin yhteydessä.

    1. Valitettavasti tuo ei nettovarallisuuden seurannan kannalta onnistu tai ainakin koen sen vääristävän todellisuutta. Sen sijaan se, että lainan lyhennys on kulu, on hyvin lähellä tulkintaasi.

  4. Asunto ei välttämättä ole sellaista varallisuutta, mikä tuottaisi suuria voittoja/kassavirtaa suoraan, mutta jos on mitoittanut hankintahinnan ja lainanlyhennykset oikein, se voi olla jossain kohdassa säästöä. Eli kun laina on maksettu pois, asumisen kustannukset putoavat reilusti jolloin asumiseen kuluva kassavirta on pienempi. Mikäli lainanlyhennykset yms. ovat suurinpiirtein samaa luokkaa kuin vastaavan asunnon vuokrakustannukset (tosin lainanhoitokulut eivät yleensä kasva ajan mittaan niin kuin vuokrilla on tapana) ja laina lyhenee riittävällä nopeudella, se tulee pitkällä aikavälillä halvemmaksi kun vuokralla oleminen. Tuohon logiikkaan olen itse perustanut oman lainanlyhennystahtini ja sen puolesta velattomuus häämöttäisi säästö/sijoitussuunnitelmasta huolimatta viiden vuoden päässä kunhan vain työpaikka säilyy. Sen jälkeen voi miettiä mitä tekee, jos haluaa isomman asunnon niin voi joko laittaa vanhan lihoiksi tai sitten laittaa vanhan vuokralle ja käyttää siitä tulevaa tuottoa lainanlyhennyksiin. Tai sitten laittaa kaiken lihoiksi ja muuttaa johonkin toiseen maahan, vaihtoehtojahan riittää.

    1. Enpä tuota osaisi itse sanoa yhtään paremmin. Ei kuulosta ollenkaan pahalta tuo viiden vuoden tähtäin. Mielelläni kuulen mihin ratkaisuun päädyt!

  5. Kantapään kautta opittua on että asunto-osakkeen arvo voi heilahtaa yhtä nopeasti kuin pörssiosakkeenkin, jos sattuu paljastumaan homeeseen kuten meillä No, varmaa on sentään, että juristien pakkiot heilahtavat vain ylös.. Onneks on ees likvidiä omaisuutta myös!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.